7日土曜日の午後に突如事務所の電話機4台が全て電源オフに。
当然のごとく電話は掛けることが出来ないし、受けることも出来ません。
不動産屋の3種の神器といえば「電話」「FAX」「自動車」。
それに最近では「パソコン」でしょうか。
その中でも一番大事だと思われる「電話」が使えないのは非常に困ります。
NTTに修理の依頼をしても来れるのは最速でも翌日の午前中とのこと。
サービスマンに見てもらうと原因は電話線の断線。
配線の交換で無事復旧です。
結果、土曜日の15時から日曜日の午前11時までの間電話が不通でした。
これにはお客様、関係者各位には大変ご迷惑お掛けしてしまいました。
お詫び申し上げます。
今後ともどうぞよろしくお願いします。
昨夜未明に上陸した台風18号。
熟睡して台風の恐怖に直面することなく終わってしまった。
台風の被害にあわれた方にはお見舞い申し上げます。
本日は昨日の台風の被害を確認するべく現場巡回。
道中では大木が根本から倒れていたり、小枝や葉っぱが散乱。
ゴミ箱が道路に転がっていたり、工事現場の仮設トイレが倒れていたり、子供用のビニールプールが飛んでいたり・・・台風の恐ろしさを物語ります。
小学校に通う子供たちは午前10時までに警報が解除されなければ休校という事で、時計とテレビと睨めっこ。
10時になったときの喜びようは凄かったらしく、わざわざ事務所まで報告しに来る始末。
そういえば自分が子供のときも台風が楽しみだったな・・・
今はとてもそんな不謹慎な事は言えません。
世間はシルバーウィークという事で5連休というところが多いのでしょうか。
夏休みがつい先日終わったかと思えば、シルバーウィーク。
最近の子供たちは大変恵まれていますよね。
弊社はこの期間、通常通り営業しています。
お気軽にお問い合わせ、お立ちより下さい。
いつもは20日前後に行なうマエマエ通信の編集作業。
今月はシルバーウィークの関係もあって少し前倒しで行なっています。
書くネタにはいつも困らされるのですが、社員一同頭をひねって執筆しています。
いつも3ページ目には不動産に関するネタを…と思っています。
少しでもお客様のためになるような豆知識を、と思って自分でも間違いの無いように再度調べなおしながら書いているのですが、思わぬ勉強になったり、常識だと思っていたことが実は常識で無かったり、とみずから大変勉強になります。
マエマエ通信を長く読んでいる人はかなり不動産に詳しくなったのではないでしょうか。
本心としては、早くよい物件を見つけて通信からは卒業していただきたいのですが。
残暑厳しい日が続きますが、朝晩はだいぶ過ごしやすくなりました。
それに呼応してか購入のお客様も、売却のお客様も急に動き出した感が強くなりました。
先週末は来店のお客様に物件の問い合わせのお電話が多数。
目に見えてお客様の動きが活発になっています。
本日も物件の査定及び査定の依頼が併せて4件。
政治が動けば不動産が動くのか？
先行き不透明なところはありますが、一つでも話が多くあるのは大変良いこと。
これからが楽しみです。
今日から加わった新戦力、コピー複合機。
なんと今度のマシンはカラーコピーも出来る！
それにスキャンしたデータをパソコンに振り分ける機能付き。
今更といわれるかもしれませんが大変重宝します。
それにしても一昔前と比べるとだいぶ安くなったものです。
1週間の休暇を貰い、昨日から仕事しています。
連休の後はさすがに仕事が山積。昨日今日とバタバタ仕事をしていた次第。
まだまだ暑い日が続きます。
夏バテしないように、たくさん食べてたくさん寝る、を心がけています。
しかし先日始まった世界陸上、放送時間が悪すぎ。
気が付くとテレビの前でウトウトしている自分がいます。
皆様も体調崩されませんように。
先日、面白いアンケートがありました。
「プロの住まい選びアンケート」
不動産業の人が自分の住まいに対する意識を調査したもの。
その中で自分の家に対して満足している人が「業界に入ってから家を決めた人」で75％とのこと。
一見満足している割合が高いように思いますが不動産のプロでも4人に1人が満足していないという事実。
不動産探しの難しさが良くわかります。
「業界に入る前に家を決めた人」では58％の人が満足。
一般の人の満足度もこの位の数値になってくるのでしょうか。
4割近くの人が自分の家に対して満足出来ていないというのは不動産屋にとっては耳の痛い話です。
お客様の話を聞いている中で不動産探しにおける重点ポイントというのはお客様ごとに違います。
極端に言うと私が「良い」と思った不動産でも、お客様には「悪い」であったりします。
私共がすべき事は「この不動産は良いから買うべきだ。」という押し売りではなく、物件に対する情報を一つでも多く伝える。
良いところ、そして最も重要な点は物件の悪い点も伝えることです。
そうすることによって多くのケースで「不動産を買って後悔」という事は避けることが出来ると思っています。
これから物件を探すときには是非欠点を聞いてみてください。
今いろいろな事が重なって非常に忙しいです。
忙しいのは大変喜ばしいこと。
不動産仲介業は暇なときと忙しいときのギャップが非常に激しい。
時世にも左右されるし、物件やお客様にも左右される。
波が無く安定して仕事があれば良いなあ、とは思うものの時代に翻弄され、時代と共に生きていくのが不動産業なのでしょう。
忙しいときに疎かになりがちなのが次に繋がる種を蒔くこと。
常に種を蒔き続け、次に収穫できるものを準備する。
と自分に言い聞かせてみます。
本日、磐田市見付の土地引渡しが完了。
この物件は売却まで２年半以上掛かってしまった。
時間が掛かったのにはいろいろ訳があって国から畦畔（けいはん）の払い下げがあったり、その為に確定測量したり、合筆したり、分筆したり、買主側不動産業者の突然の交代があったり、契約後にドタキャンあったり、その他もろもろ。
不動産の醍醐味（？）が凝縮した物件で多くの事を学ばせて頂くことが出来ました。
そして最終的には大変良いお客様に購入して貰うことが出来て大団円。
そうしたら今度は新たなお客様から見付の土地の売却依頼。
またしばらく見付通いが続きます。
良い物件が良いお客様を呼び、良いお客様が良い物件を呼ぶ。
そこに良い不動産屋が入ると不動産スパイラルの完成です！
昨日は浜松市内における「大規模既存集落制度の見直し」と「市街地縁辺集落制度」に関する講習会。
不動産業者にとっては大きく関心を寄せるところで、講習への参加者も多数。
ところで以前ブログで市街地「辺縁」集落制度と書いたものの、いつのまにか市街地「縁辺」集落制度に。
単純に自分の思い違いで書いたのだと解釈していたのだけれど、パブリックコメント募集時に「辺縁」が適当ではないとの結論に達したらしい。
確かに「辺縁」で辞書検索してみると該当するものがありません。
まあどうでも良い事ですが。
肝心の制度に関するお問い合わせ随時受け付けています。
お気軽にどうぞ。
今日は土地の契約の為、某マイホームセンター内の某社展示場へ。
この不景気で閑古鳥が鳴いているかと思いきや、かなりの盛況ぶりにビックリ。
本当に不況なの？マスコミが煽っているだけではないの？と思ってしまいます。
やはりお金は有るところには有るのでしょう。
住宅会社によっても勝ち組と負け組みがはっきりと出ている印象。
これから家を建てようとしている人達は皆キラキラして見えます。
今が一番楽しい時期でしょう。
最近の住宅展示場は本当に快適です。
設備も豪華だし、美味しいお茶も出てくるし。
お客様が「ここにいると家に帰るのが嫌になる」と一言
・・・ごもっとも。
弊社では月に数回新聞の折込チラシを入れています。
月に１回は定期的に入れて、後は新規物件ごとに入れる感じ。
その中でもチラシにしやすい物件、しにくい物件というものが存在します。
今週末に予定している物件はチラシにしやすい物件。
どのようにチラシにしやすいかというとセールスポイント、アピールポイントが次から次へと沸いてくる。紙面がもう少し大きければ、と思わせてくれます。
逆にしにくい物件というのはセールスポイントを何とか捻り出す、紙面を埋めていく、といったところでしょうか。
広告にしやすい物件というのは広告を作るのが非常に楽しかったりします。
今週は非常に楽しく広告を作ることができました。
ちなみにこんな物件。
今週入った不動産の情報。
値下げ物件の多いこと。
肌で不況を感じます。
不況下でも忙しいのが不動産仲介業。
景気が悪いと売物件が増えてきます。
しかし需要と供給のバランスが完全に崩れています。
増える供給に対し、需要は今ひとつ盛り上がりません。
しかしこんな中でも良い物件はコンスタントに売れていきます。
良い物件を大量生産できればどんなに良いことでしょう。
みんなに良い物件をお手ごろ価格で提供できます。
それが出来ないのが不動産。
面白いところでもあり、難しいところでもあります。
中古住宅の補修費を売り主に補償する保険制度を導入する見込みだとのこと。
http://www.47news.jp/CN/200902/CN2009021901000776.html
売主が業者の場合は２年間の瑕疵担保責任が義務付けられているけれど、個人が売主の場合は「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約が入れられることがほとんど。
今までも中古住宅の保険はあったのだけれど加入者は買主。
補修費を売主に保証する保険制度というのは画期的。
これを期に中古住宅の需要がますます増えて市場が活性化すれば大変嬉しいこと。
当社では取引件数に占める中古住宅の割合は非常に多いのです。
しかし、法律で個人に瑕疵担保責任を負わせるのは現実的には無理。
保険への加入が義務化される新築住宅と違い、任意での保険の加入ということになるとどれだけの売主が加入するかはなはだ疑問。
それにしても中古住宅の質が上がるのは間違いないし、お客様の選択肢が増えるのも大変良いこと。
今後どのような制度になるか期待したいものです。
先月末、富士ハウスが破産しました。
松菱後の大丸撤退と並んで浜松中を揺るがすビッグニュース。
富士ハウスといえば浜松を本社とした中堅どころのハウスメーカー。
弊社でも営業マンとは交流があったし、お客様の中でも建築された方もいますし、
中古住宅として取り扱ったことも何度かあります。
倒産したことに関しては驚きは全くありませんでした。
以前から危ないという噂を良く耳にしていたので感想としては「よく今まで持ち堪えた。」
不動産業界ではそういう噂は挨拶代わりに行き交っていて、次はどこ、何て話も耳にします。なかには噂に過ぎないものもあるのでしょうが。
今回の富士ハウス特徴的なのが２点。
・完成保証に入っていない。
・手付金の多さ
第三者機関による完成保証制度に加入していれば、一定の免責事項はあるのでしょうがハウスメーカーが倒産しても建物は完成、引渡しがされます。
今回の事を受けて完成保証への加入が業界標準になっていくと思います。
しかし当然完成保証を受けるためには費用負担が発生します。誰が負担するかというと、建物価格に上乗せという形で施主が負担することになるのでしょう。
手付金の額の多さにも驚きです。
中には未着工なのに手付金７０％支払ったという話を耳にします。
その状態で破産なんかされたらたまったものではありません。
家が無い状態で何千万というローンのみ残る・・・考えただけで恐ろしいです。
今後お客様の住宅会社選びはますます慎重になっていくことでしょう。
不良業者は淘汰されて、優良企業のみが残ってくれれば良いのですが・・・
これからの住宅業界一体どうなってしまうのでしょうか。
年明け早々、大手建売業者が民事再生法適用申請とのニュース。
浜松でも多くの物件を扱っていて、今現在も着工途中の物件があります。
ある程度の噂は流れていたので驚きは無く、いよいよかとの感想。
現在の経済状況では致し方ないのでしょう。
一時期は飛ぶ鳥を落とす勢いだった企業が次から次へと落ちていく。
「盛者必衰」、「栄枯盛衰」とは良く言ったものです。
会社を急速に発展させるためには借金をするというのは非常に有効な手段。
しかしこれだけのリスクを背負ってまで利益を追求する必要があるのでしょうか。
ここまでの景気の落ち込みを２～３年前の不動産プチバブルの時に想定出来た人はほとんどいないのでしょうが。
多数の在庫をかかえている建売・分譲業者はさぞ大変なことだと思います。
奇遇にも昨日２件の建売物件を見学する機会が。
どちらも売り出しから相当な期間が経っているのに未だに売れていない物件。
売り出し当初から価格も安くなってきてだいぶお買い得の印象。
新規で土地を買って建物を建ててだと到底あわない価格設定です。
建売住宅というとそれだけで毛嫌いされるお客様がいるのも事実ですが、
土地が気に入って、間取りも妥協できれば決して悪い選択では無いと私は思います。
特に更なる叩き売りがはじまってくるだろうこれからは・・・
昨年末、弊社の専任取引主任者が私に変更になりました。
今日は専任取引主任者変更に係わる審査会。
宅建協会浜松支部にて執り行なわれました。
審査会は宅建協会浜松支部の役員の方々との質疑応答という形。
久しぶりにいやな緊張感。
しどろもどろになりながらも無事変更を承認されました。
専任の取引主任者になってもやることは同じ。
今までも責任感を持ってやってきた自負があります。
宅建業法を遵守して、お客様のお役に立てるよう努力する次第。
でも何だか少しだけ偉くなったような気がするからおかしなものです・・・
１２月２７日（土）～１月５日（金）までの間、店頭での営業を休止させていただきます。
１月６日には社員一同英気を養い、パワーアップして戻ってきます。
来年はより一層皆様にご満足いただけるよう努力していきたい所存です。
来年もどうぞよろしくお願いします。
兼ねてからアナウンスされていた浜松市における市街化調整区域の開発許可制度の見直し（案）が公表されました。
「大規模既存集落制度の見直し」に関しては想像の範疇。
今までの大規模既存集落制度を全市的に活用できるような見直しで、地域コミニュティの重視、旗竿形状の禁止など改善されているのではないでしょうか。
それに加えて「市街地辺縁集落制度」というものが新設される見込み。
集住という意味では面白い試み、だけれど賛否両論ありそうな制度。
しばらくは混乱を招きそうです。
それにしても、この案を見て理解できる人がどれくらいいるのでしょうか。
もう少しわかりやすい制度にしていただきたいものです。
現在、１月１５日までパブリックコメントを募集中。
意見のある方は今のうちに！
法務局の浜松支局が１２月から移転しました。
アクトタワーの９階から、新築された浜松合同庁舎へ。
不動産の仕事と法務局は切っても切れない仲。
週に何度かは法務局へ脚を運びます。
今回の移転は距離にすると北へ６００ｍほど移動しただけれど私にとっては大歓迎。
１、アクセスが良い。
２、駐車場が無料。
１は駅北に住んでいるものとしては嬉しい限り。
また駐車場から法務局のフロアまでエレベーター一本というのも助かります。
アクトの場合は駐車場の混雑具合で結構歩かされることになりました。
２はまさにその通り。
全国的にも有料駐車場に車をとめる法務局は珍しいのではないでしょうか。
他県の不動産業者からも大変不評でした。
しかしアクトタワーといえば浜松市の象徴的な建物。
仕事で行くのにも少し楽しみだった部分も。
今度の合同庁舎は良くも悪くも役所的な建物。
少し寂しいかも。
今現在進行中の取引の内３件が愛知県の業者と。
全部浜松市内の不動産取引です。
過去にも県外の業者と仕事をするケースは多々ありましたが、同時期に複数の物件とは稀なケース。
愛知県の業者が浜松市に進出してきているのか！
というとそうでは無く売主とその業者が知人であったり知人からの紹介だったり。
しかもそのどれもが非常に魅力的な物件ばかり。
浜松市内の業者としてはうかうかしていられません。
静岡県と愛知県では重要事項説明書や契約書の書式などそれぞれ異なります。
取引慣習にも浜松市内の業者であれば「あうん」の呼吸で出来るところも若干の違いがあったります。
でもしかし不動産取引の基本は全国共通。
私共の責務はお客様に安心して不動産を購入していただくことなのです。
なかなか不況の出口が見えてきませんが以外にも不動産は良く動いています。
先日売りに出た物件。
業者間の情報だけで広告一切無し、そんな物件に４件の買付証明書（購入申込書）。
タイミングやお客様の属性などもあり、運良く当社のお客様に購入していただく運びとなりました。
以外に成約のきっかけになったのが、買主様の「人柄」。
売主様がこの人に是非買って貰いたい、と思っていただけたとの事。
それとは別の物件でも同様に２通の買付証明書が出たのだけれど当社のお客様が契約の予定となっています。良い物件は不況下でも非常に強い。そんな印象です。
またどちらの物件もおおやけになる前の物件。
地面に落ちる前に決着が付いてしまう。いささか空中戦です。
このような物件を決める為には、高いアンテナ、業者間のコネクション、良いお客様、どれ一つ欠けても実現することが出来ません。
当社にはそれぞれ良いものが揃ってきたかな、と自負しております。
サブプライムローン問題に端を発し、世界中が大不況に陥ってしまったようです。
出口は見えないどころか、まだまだ底すら見えてきません。
特に酷いのが建設・不動産業界で毎週のように負債金額が何十億・何百億という破産のニュースが飛び込んできます。
正直、金融機関から借入れをして物件を購入、売却して返済、ということをしている業者には相当に厳しいでしょう。
弊社は借金が無いのでその辺は安心です。
しかしこれからもしばらくはこのようなニュースが途切れることは無いでしょう。
弊社はというと、お陰様でここ最近忙しく仕事をさせてもらっています。
こんな状況でも良い物件は売れる。そんな状況です。
本日発行のメール速報、情報が盛り沢山。
原因は火曜日発行する予定のものが出来なかったため。
本当に申し訳ありません。
最近良くメールアドレスを間違って登録されているお客様がいます。
申し込んだのにメール速報が届かない・・・
というお客様はお手数ですがもう一度ご登録ください。
またご不要になった方はご一報いただけると幸いです。
本日は「住宅瑕疵担保責任保険」に関するセミナーに出席。
これは平成２１年１０月１日以降に引き渡される住宅に適用されるもので、
「供託又は保険」により新築住宅の建設業者、宅建業者が１０年間の瑕疵担保責任（構造耐力上主要な部分、雨漏りを防止する部分）の履行を確保するというもの。
今までも建設業者、宅建業者には１０年間の瑕疵担保責任負う義務がありました。
しかし、その業者に支払い能力が無かったり、倒産していたり、と責任を負おうにも負えない部分があり、それを供託金もしくは保険金によって賄おうというもの。
消費者が保護されるのは大変良いこと。
一生に一度の大きな買物で失敗なんて目も当てられません。
しかしこの保険には免責事項があります。
「故意又は重大な過失に基づいて生じたもの」は保険金の支払いの対象になりません。
例えば、一時ニュースを賑わせた「耐震偽装」なんかは当然支払いの対象外。
手抜き工事も同様に対象外になってきます。
その辺は業者の良識とお客様の事前調査に頼るしかないのでしょうか。
保険に加入すれば現場検査も付随してくるので必然的に悪質な欠陥は排除されてくるとは思うのですが。
もう二度とあのような悲劇は起こして欲しくないものであります。
夏休みも終わり、仕事中に子供達の声が聞こえなくなりました。
それと引き換えに仕事量が増加。
どこの家も同じで子供が家にいる間は不動産の話は難しいのかもしれません。
おかげさまでお客様の家と市役所と法務局を行ったり来たり。
こういう時は良い傾向、順調な証拠です。
先週と今週は不動産の売却依頼が沢山。
物件も様々で中には１億円を超えるものも！
私たちの商圏だとなかなか「億」という単位を見ることがありません。
しかし世の中は不動産大不況の真っ只中。
連日のように不動産や建設会社の倒産という記事を目にします。
業界内では様々な噂や憶測も飛び交っています。
しばらくはこのような状況が続くことでしょう。
このような時こそ地に足をつけて行きたいものです。
稀に、というよりもそこそこの頻度で社名を間違われます。
その間違いのほとんどが、「マエジマ不動産」と言われます。
これは近所にマエジマ電化という家電店があるので、その影響と思われます。
「マエフジ」と「マエジマ」、活字にすると似ているには似ています。
しかし間違われる方の多くは先入観からなのでしょう。
先入観とは恐ろしいものです。
「マエジマ不動産ですか？」と電話で言われてもあえて訂正しないこともあります。
内心は傷ついているのですが間違われるほどの知名度なのです。
これは私たちの責任なのでしょう。
いつかはマエジマ電化に「マエフジ電化ですか？」と電話が掛かる日が来ることを期待します。
８月９日～１７日までの９日間、夏季休業とさせていただきます。
電話・FAXでのお問合せは随時対応させていただきます。
メール等も随時チェックさせていただいていますがお返事が遅くなるかもしれません。
ご了承ください。
今年の前半を振り返ってみると、著しくお客様の購買意欲が低下しているように感じます。
これは不動産プチバブルの終焉、ガソリンの価格高騰に伴う物価高、株安、と景気の落ち込みに伴うもの。
こんな状態ではなかなか不動産を購入しようという機運にはなりません。
いち早く持ち直してもらいたいものですが、なかなか出口が見えてこないですね。
しかしこんな時期だからこそまさに買い手市場。
良い物件はコンスタントに出てきています。
一時期の出せば売れる、そんな状態ではないので腰を据えて探すのには好機です。
それでも良い物件はすぐに売れていくのですが。
先日あった話です。
半年くらい物件を探していたお客様、ついに希望の物件を見つけることが出来ました。
満を持して購入の申し込み、それと同時に金融機関に住宅ローンの相談へ行ってもらいました。
ところが翌日、お客様が購入を取りやめたいとの話。
何でも金融機関に相談したところ自分の計画通りには行かないことが判明。
お客様の残念そうな表情が大変印象的でした。
資金計画を先にしておけば今まで不用意に物件を探すことも無かったのでしょう。
実際に年に何件かは物件を契約後、住宅ローンを申し込んだものの銀行の融資許可が得られずに解約されるケースがあります。
皆様は資金計画をどのようにしているでしょうか。
雑誌や本を見て年収の５倍くらいは借り入れ可能、友人や会社の同僚と同程度だったら借り入れが可能、今の家賃程度だったら十分返済できる等々・・・
しかし一番良いのは金融機関の窓口に行って相談すること。
住宅ローンのプロと相談することによって今まで気付かなかったこと、利点や問題点などが表面化してくることでしょう。
不動産探しはまず「資金計画」から
昨年からのサブプライムローン問題に端を発した世界同時株安、
原油高に伴うガソリン価格及び物価の高騰も相まってお客様の不動産に対する購入マインドの低下が顕著です。
他の不動産業者と顔を合わせても今年は暗い話題しか出てきません。
お客様の購入マインドが上昇してするためには政治・経済が安定して、その後しばらくかかるのでしょうか。
しかし物件は待ってくれません。
新物件の数も昨年以上に順調に出てきています。
こういう時期だからこそ物件探しには向いているのかも。
季節柄か最近よく査定の依頼を受けます。
査定の依頼というのは素直に嬉しいもの。
それが実際売却に繋がらなくても喜んで飛んでいきます。
査定の中でも「買取査定」と「仲介査定」があります。
「買取査定」は不動産業者が直接買い取る方式。
メリットとしては直ぐに現金化することが出来ます。
「仲介査定」は不動産業者が仲介役に徹し買主を探します。
メリットとしては買取よりも高額で取引することが可能。
デメリットはすぐに現金化出来ないこと。
場合によっては３ヶ月、半年と時間が掛かる場合があります。
弊社ではどちらの査定も喜んでさせていただいています。
ただ特別の理由が無い限りお客様にオススメするのは「仲介」です。
今までの多くのケースを見てくると「買取査定金額」は「仲介査定金額」のおおよそ７０～８０％くらい。仮に仲介査定金額が３，０００万円とすると８０％で２，４００万円。
実に６００万円の差が出てしまいます。
なぜそんなに差が出てしまうかというと買い取るということは不動産業者にとっても大きなリスクを抱えるという事。リスクを少なくするためには買取金額を下げざるを得ません。
急いで不動産を売却したい場合には「買取」、高く売却したい場合は「仲介」
ケースバイケースで選んでいただければ良いと思います。
近年建設業界を取り巻く環境は大変厳しくなっています。
先日も浜松で営業する中堅不動産会社・建設会社が民事再生法申請・破産というニュースが連続して飛び込んできました。
今後もしばらくこのような傾向が続くことでしょう。
倒産した会社の社員や家族の方たちも大変だと思いますが本当に大変なのはそれらの会社と契約した一般消費者の方たち。
既に物件の引渡しが済んでいれば良いのですが、契約して手付金を支払い済み、今まさに建築中という所は本当に大変です。
当然新規で工事に取り掛かることは出来ませんし工事中の現場はストップ。
あるお客様は契約済み着工待ちのタイミングで建設会社が倒産、解約に関して弁護士に相談したところ返ってきたとしても手付金の数％～数十％とのこと・・・
ではそのような自体を避けるにはどうすれば良いのでしょうか。
なかなか会社の財務状況まで把握するのは難しいですよね。
住宅を契約するとき「ウチの会社は経営状態が危ないけれど是非契約してください！」という会社はないです。
目先の広告や営業マンの営業トークに惑わされてはいけません。
口コミで信頼できる会社、財務状況を公表している会社、建物完成保証に加入している会社・・・
一生に一度の大きな買物、絶対に失敗したくないですよね。
都市再生機構（UR）の所有する賃貸マンションの建物が登記されていない事が報道されました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080520-00000069-san-soci
これは不動産登記法で義務付けられているので当然法律違反。
では何でこんな事をしたのでしょう。
それはURから別の誰かへ建物を売却することも無いし、相続も発生しない。
所有権を移転することが無いし、抵当権等の権利を設定する予定も無い。
事実上、建物登記が不要だったのです。
不動産売買を仕事にしていると時々未登記建物と出くわします。
これらの未登記建物もURと同じような理由で登記されなかったものがほとんど。
建物を建築する際、全額自己資金で負担して住宅ローンを利用しなかった。
建物に抵当権を設定する必要も無かったし、当然売却するつもりも無い。
しかし事情はどう変わるかわかりません。
いざ未登記建物を売却する必要が出たときには建物を登記しなければなりません。
時が経った後に所有権を証明するのは意外と厄介です。
中には登記できない物件もあります。
そのような物件はどうなるか？当然売却できません。
もし自分の敷地の中に誰のものかわからない建物があったら嫌でしょう。
間違いないのは新築した際に登記する。法律で定められています。
都市再生機構、全く持ってお粗末です。
最近は賃貸専門の全国チェーン店があちらこちらに出没しています。
そのお店の特徴としては、タレントを起用したテレビＣＭなどのイメージ戦略。
また全国チェーン店なので他地方から引っ越してきても一定の安心を得ることが出来ます。お客様にとっては来店しやすいのではないでしょうか。
とかく不動産屋というのは敷居が高く思われがちです。
ただ実際の営業状態としては競争が熾烈でかなり厳しいとの事。
仲介手数料だけでは赤字経営の店が大変多いらしい。
そこでそれを補填するのが、保険であったり、鍵であったり、消臭除菌・火災警報器・浄水器・インターネット接続サービスにＮＨＫ受信料取次ぎ・・・
一体何屋さんだろう？という品揃えです。
またそれら大手業者によって地元に密着した小さな不動産屋が影響を受けているのも事実。サザエさんに出てくるカツオの同級生花沢さんのお父さんの経営する「花沢不動産」のような不動産屋がこれからどんどん少なくなっていくのでしょう…寂しいものです。
弊社は売買専門で本当に良かったと思う次第です。
世間はすでにゴールデンウィークのようで・・・
弊社のゴールデンウィーク休暇は５月３日～５月６日とさせていただきます。
といっても３日・４日は仕事の予定が入っていますが。嬉しい限り。
私の予定は５月２日に名古屋で大学の同窓会。５月５日は磐田市でマラソン大会。
３日～５日の夜は浜松まつりといったところでしょうか。
また電話・ＦＡＸ・メールには休業期間中でも随時対応させていただきます。
何かありましたらご連絡ください。
それでは皆様良い休暇を！
この一週間物件の査定業務が続いています。
これは大変良い傾向。
ここから無事売却に結びつくことを期待します。
その中の一つが久しぶりの大型案件。
こういう物件に出会うと正直ドキドキします。
査定といえば・・・
普段は査定をする立場なのですが、先日査定される側の立場になりました。
自分の所有しているオートバイを買い取ってもらったのです。
以前は趣味で乗っていたのですが、最近は自分の足で走ることのほうが楽しくなってしまい乗る機会が激減。泣く泣く手放すことに。
査定してもらって査定金額が出るまでの微妙な間というのは何とも嫌な感じ。
不動産とは価値も意味合いも全然違うのですが査定される側の気持ちというのが少し解ったような気がします。
今後はよりお客様の立場、気持ちを考えた上での行動をしていきたいものです。
本日当社の折込チラシが新聞に入りました。
ご覧になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
数年前にも折り込んでいたのですがしばらく休んでいました。
新年度を機にこれから定期的にチラシを入れていくつもり。
チラシの効果もあって今日は電話でのお問合せ、来社していただけるお客様が多数有り。おかげ様で忙しくさせていただいた次第です。
これからも皆様のもとに新鮮な物件情報をより多くお届けしたいと思っています。
マエフジ不動産に乞うご期待です。
昨日３月２４日に国土交通省から公示地価が発表されました。
浜松市は住宅地、商業地とも前年比でプラス。
これは今年１月１日現在のものなので今後はプラス幅が縮小、場所によってはマイナスというところも出てくると思います。
それと同時にニュースに出ていたのが都市圏におけるマンションの値崩れ。
販売スピードを高めるために販売価格を値下げして売り出す事例があるとの事。
マンションによっては２０～２５％の値下げ幅。
３１５８万円の物件が２３５０万円！一気に８００万円超の値下げ！
購入を検討していた方にとっては嬉しいニュースなのでしょうが今後の先行きが少し不安です。
２月の首都圏における新築マンションの発売戸数が前年同月比で２８％減との事。
住宅の着工戸数も今年の１月まで７ヶ月連続の減少。
要因の一つとしては昨年６月の改正建築基準法施行に影響も出てきているのでしょうがそれだけではありません。
去年までがプチ不動産バブルだったわけで日本の人口が減少していっている現在、右肩上がりで着工件数があがっていくほうがおかしいのです。
供給過多だったのでしょう。
それに現在のように「政治」も「経済」も安定していない状態では不動産を購入しようという意欲がわかないのは当たり前です。
しかしこういう時こそ物件の探し時かも。
不動産との出会いは一期一会。
新しい物件は経済情勢や購買意欲関係無しで出てきます。
こういうライバルの少ないときこそじっくり探すチャンスです。
と言ってもやはり良い物件はどんどん売れていってしまいますが・・・
周りに左右されること無く、しっかりとした自分自身の意思を持って物件を探す。
そうすればいつ不動産を購入しても後悔すること無いでしょう。
昨日、昼の休憩時間にNHKニュースを見ていると衝撃的なニュースが・・・
アメリカの民間調査会社によると、ミシガン州デトロイトでは全住宅の４．９％、およそ２０軒に１軒に対して差し押さえの手続きが取られたらしい。
カリフォルニア州ストックトンやネバダ州ラスベガスが４％台でこれに続くとのこと。
日本の差し押さえ率がどの程度かはわかりませんがこれは驚くべき水準です。
いかに安易にお金を貸し借りしていたかということがうかがえます。
テレビを付ければそんなニュースばかりだし、日本の株式市場では毎日のように乱高下を繰り返しているし、こんな状態ではなかなか不動産に対しての購買意欲が高まってきません。
実際昨年に比べると買い側の動きが重いような気が・・・
一日も早く世界及び日本の経済が安定してくれることを望みます。
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物件を探すにはスピード感が必要。
特に最近はそれを痛感します。
先日とある業者から物件が不動産流通機構に出される。
お客様のご希望にピッタリの物件ということで一刻を争うようにFAXで資料を送付。
遠方のお客様だったのだけれど気になるということで早急に現場を見に行ってもらう。
そうすると現地には何組かのお客様がすでに見学中だったとの事・・・
その物件を気に入ったお客様はその日のうちに購入の申し込み。
売りに出されて半日で成約です。
インターネットで物件を探すのも重要ですが、それよりも大事なのは信頼できる業者に自分の希望条件をしっかりと伝えておくことです。
物件探しは業者探しから。
その業者の一つにマエフジ不動産を入れてもらえると嬉しいのですが。
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１月の中旬過ぎから物件売却の依頼を多く頂戴しています。
お正月も終わり、本格的に不動産の動く季節に入ってきたことを実感。
売却の依頼を受けるのは本当に嬉しい限りです。
私達にとってはどんな物件でもダイヤの原石のように価値のあるものばかり。
早期に売却できるよう最大限の努力をしていきたい次第です。
お客様が弊社に売却を依頼される理由として多いのが紹介。
地元密着・信用第一で営業してきたものにとって、これ以上嬉しいことはありません。
ますますお客様の輪を拡げていきたいものであります。
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不動産物件とは唯一無二。
形や面積が同じでも日当りが違ったり、当然隣人も違う。
定価が無い。同じ地域でも物件ごとに価格が違う。
売る側の事情によっても価格が違うし、買う側によっても価値が違う。
先日とある物件に、ほぼ同時に購入の申し込みが入る。
このような時が私達にとっては一番困ってしまう。
物件が一つしかない以上どちらかには諦めてもらうしかないのである。
買付条件が同じであれば最終的には早いもの勝ち。
あとは売主に判断してもらうしかありません。
購入できなかったお客様にそのことを伝えるのは非常に辛い。
本当に申し訳なく思います。
買えるのと買えないのでは良いか悪いかは別にしてその後の人生が大きく変わってきてしまう。もしかしてその物件を買えなかったことによって、より良い物件と巡り会えるかもしれない。それ以上の物件には出会えないのかもしれない。
工業製品のように同じものが沢山作れれば良いのに・・・
日当りが良く地形の良い物件を大量生産して・・・
でもそうしたら私達の仕事は無くて良いのかも。
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年末年始、成人の日も終わって本格的に不動産が動いてきました。
景気は先行き不透明なところがあるけれど、昨年から引き続き不動産取引は活発で良い物件はすぐに売れてしまいます。
昨日売り出した物件も昨日中に三組から購入検討の旨の申し入れがあり、本日には正式に購入の申し込み・・・
こうなると検討している時間なんてありません。
いかに不動産に対する理想の条件と、それに対して妥協できる点を常日頃から考えておく必要があります。
もちろん資金計画も事前に十分検討して金融機関との打ち合わせもしておいたほうが良いです。いくらまでなら借入可能か、返済可能か。
良い物件はインターネットから・・・
と言いますが、チラシや情報誌、インターネット上に掲載される前に決まってしまう物件も多々あるのです。
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中古住宅のメリットとは？
何はともあれ一番は価格。
新築住宅ほどの費用が掛からなくても程度の良い中古住宅を入手することが可能。
新築は魅力だけれどもし私がこれから新規で住宅を購入するなら絶対に中古を視野に入れます。
ただ新築住宅と異なり保証が手薄、欠陥が不安という声も良く聞きます。
また使用者によって程度も様々。蓋を開けてみるまでわかりません。
そこで最近非常に需要が増えてきているのが既存住宅の検査。
標準コースで５２，５００円からと比較的安価で床下から屋根裏まで非常に細かいところまで点検してもらうことが出来ます。
検査に適合すれば５年間の保証を付けることも可能。
もし悪い箇所があったとしても建物の現状を把握しておくことが非常に重要。
購入後の修繕計画を建てることが出来ます。
ただ意外と中古住宅の検査に対応している不動産業者が少ないのが現状で、他の不動産業者から検査のみの依頼もあったりします。
あくまで仲介が本業なのですが・・・
これから中古住宅の購入を検討しているお客様も検討されてみてはいかがですか。
検査だけでも喜んでお受けします。
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不動産を所有していることを証明するものといえば不動産権利証（登記済証）。
所有権を移転したり、抵当権等を設定する場合には必要になってくるものです。
それが浜松でも昨年の１２月１７日を持って不動産権利証が廃止されました。
なんでも全国の中で浜松の法務局が最後発との事。
権利証の代わりとなるのが、A４一枚の紙に書かれた１２桁の識別番号。
ペーパーレス化は時代の流れなのでしょうが寂しいものです。
今までの不動産権利証とは何か「ぎょうぎょうしい」もので、お客様の権利証を確認する際にはなぜか大変緊張したものです。
時が経てば古き良き時代のもの・・・になっているのかも。
廃止された、といっても今現在の権利証は引き続き有効ですので大事に保管しておいてください。
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本日を持って今年の仕事納めです。
今年も皆様にご愛顧頂きまして誠にありがとうございました。
さて、この一年を振り返って嬉しかったこと感じたこと、考えさせられたことをいくつか・・・
また昨年も多くのお客様と出会うことが出来ました。
この出会いが私達にとって一番の宝物。今年も多くの出会いがありますように！
来年もどうぞよろしくお願いします。
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不動産業者にはそれぞれ「宅建業免許番号」というものがあります。
マエフジ不動産の場合「静岡県知事（４）１０１４１号」
この（４）の数字がもうすぐ（５）に。
現在では５年に一度、数字が一つづつ増えていきます。
これに伴って社内の書類を大幅に作り替え。
名刺から封筒、情報誌なども全て変更する必要があります。
本日は新会社案内パンフレットのため、社屋の撮影。
しかし天気の具合が今一つ。
近日中に雲一つ無い天気が来ることを望みます。
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不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」とも呼ばれます。
言ってみれば「不動産の取扱説明書」
重要事項説明を受ける際のポイントとしては・・・
不動産売買に関するトラブルを無くすためには最重要ポイントです。
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大規模既存集落制度内の自己用住宅・分家住宅に関する取り扱いが変わります。
浜松市内に２１箇所存在する大規模既存集落内に２０年以上居住している世帯の分家住宅、又は自己用住宅の建築は一定の要件に適合する場合、市街化調整区域内の土地にも建築が可能でした。
しかし本制度は旧浜松市の市街化調整区域のみの適用となっている等の理由から平成２１年度までに廃止されることとなりました。
またその代わりとなる新制度に関しては来年度に策定される予定となっています。
大規模既存集落制度を利用して建築を考えていられる方は要チェックです！
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以前から売り出していた藤枝市の物件が無事成約。
この物件の調査・営業・契約の為に何度も藤枝市との間を往復することとなりました。
もう藤枝市の市役所、法務局等の場所をばっちりマスター。
物件調査に必要な手続きも市町村によって微妙に差があって面白いものです。
以前、浜松市在住のお客様が「老後に住むなら藤枝」と言っていたのを思い出しました。
藤枝市は遠州地方のような冬場の強風（からっ風）が無く、坂も少ない。
静岡市に行くのも便利だし、魚の美味しい焼津にも近い・・・
なるほど、といった感じです。
でも藤枝市の不動産業者に聞いてみると、藤枝市自体の不動産需要があまり多くないとの事。
浜松市の感覚だと、すぐ売れてしまうだろうと考えていた物件。
それに対して成約まで少し時間が掛かったのも事実。
いわゆる地域間格差でしょうか。
浜松市は全国的にみても景気が良い都市です。
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当社一番の働き者と噂の印刷機。（コピー機ではありません。）
情報誌にマエマエ通信、チラシの印刷と酷使しています。
昨日オーバーホールを終えて帰ってきました。
もう大分古い型になってしまいましたがまだまだ働いてもらわないといけません。
帰ってきて早速ですが２万枚分印刷させていただきました。
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不動産屋が忙しいのはいつでしょう？
賃貸物件を取り扱っている業者なら「年度末」なのでしょう。
しかし弊社は「売買専門」で営業していますので、それは当てはまりません。
他の業者はわかりませんが弊社の傾向として春から夏にかけて物件が良く売れます。
秋から冬は売れないわけではないのですが、購入依頼よりも売却依頼が目立ちます。
秋から冬にかけて多く仕入れて、春から夏にさばく。
「アリとキリギリス」の反対です。
というわけで今は秋。
良い物件が続々と入ってきていますよ！
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先日、お客様から「しちゅうのさんきょ」が欲しいとのお問い合わせ。
何の事かと思って調べてみると・・・
「市中の山居」
都市の中にある山の中の住まい。
街中にいながら山の風情を楽しむこと、だそうで茶の湯の用語であるらしい。
これ私も欲しいです！
住むのであれば静かな山の中も良いけれど生活するのに不便。
街中は便利だけれど、ゴミゴミしているし・・・こんな方にはピッタリ。
そんな物件はなかなかありません。
あったとしてもかなりの高額になる事は間違いないでしょう。
でも不動産の仕事をしていると稀にそのような物件と出会うことが出来ます。
自分では購入出来なくても、そんな家を見る事が出来ると「不動産屋って幸せ」って思います。
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昨日と今日、二日続けて浜松市と境界の立会。
昨日は台風近づく風雨の中、本日は一転して台風一過のうだるような暑さの中。
どちらの物件も問題なく立会が終了して一安心。
境界杭が現存する物件は問題無いのですが、境界杭等無い、曖昧になっている物件は大変神経を使います。
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先日、大学時代の友人から
「姉が家を建てる見積もりを取ったのだけど、その見積もりをみて欲しい。」との事。
快諾してその見積書をFAXして貰うとビックリ！
とにかく高いのである。
建築予定地は愛知県は名古屋市のベッドタウン。
土地は定期借地、某大手住宅会社の建築条件付である。
テレビでCMを見ない日は無いような有名住宅会社。
もちろん見積書は某大手住宅会社によるものである。
どのくらい高いかというと、私の考える相場の約２倍！
何故こんなに高いのだろう？考えられるのは・・・
１．建物が良い
２．住宅会社のブランド力
３．建築条件付
１は見積り内容を見せてもらったところ、価格に見合うものとは到底思えない。
２、あれだけ毎日テレビCMを流せばさぞお金は掛かります。ブランド力と価格はトレードオフなのでしょう。
３、これが一番厄介なのかもしれません。土地が気に入れば止むを得ない所です。
建築条件が無ければ複数社の見積りを取ることができるのでこんな見積りにはならないでしょう。
住宅というのは土地と同じで定価というものがありません。
それだけに家を建てる際には慎重になる必要があります。
もちろん土地柄、ライフスタイル、資金力等個別の事情はあると思います。
が、私はその友人に対して「もし、私がその立場で兄弟がその家を建てるといったら全力で止める。」とアドバイスをしておきました。
しかし世の中そんな会社ばかりではありません。
良心的なところも沢山知っています。
皆様には是非良い住宅会社と巡り会っていただきたいものです。
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それにしても暑い日が続きます。
不動産の仕事の大半はエアコンの効いた室内、もしくは車中なので特に影響ありません。物件の調査は外で行ないますが少し涼しい朝夕を利用して行なえば何とかなるものです。
しかし困ったことに物件を探されているお客様の出足が非常に鈍くなります。
某住宅会社の営業マンと話をすると、販売会を行なってもこの時期はほとんど人が来ないとのこと・・・気持ちは分かります。
この時期に引越しが重なったお客様もいます。
自分がその立場だったら・・・と思うとゾッとします。
無理をしないで行なってもらいたいものです。
みんなが動いていない時期だからこそ今が不動産の探し時かも。
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本日から仕事再開しています。
今年は例年に比べて休みを長く貰えた為大変満喫できました。
それにしてもどこへ行っても猛暑、渋滞、人混み・・・
もう少しどうにかならないものでしょうか。
充電するつもりが完全に放電しきった感じです。
残ったものは疲労感と薄くなった財布。
これはどこの家も同じですね。
それでは今後ともよろしくお願いします。
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夏季休業のお知らせです。
８月１１日～８月１９日の間、店舗での営業を休ませていただきます。
お客様、お取引業者各位にはご迷惑をおかけします。
なお、電話・メール・FAX等での対応は随時取らせていただきます。
資料請求、物件の内覧希望、査定依頼、相談等どんなことでも結構です。
何かありましたらご連絡ください。
今年は皆様のお陰で休みも取れないくらい大変忙しく仕事をさせていただくことが出来ました。夏季休業の間十二分に充電して、更にパワーアップしていきたい次第です。
今後ともどうぞよろしくお願いします。
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不動産売買仲介をしていると色々な取引があります。
中には手放したくないのに不動産を手放さなくてはいけなかったり、
購入するに際し妥協があったり、と様々。
心の底から相思相愛で売買出来る物件というのはそう多くないのかもしれません。
本日売買のあった物件。
買主さんから、「購入させてもらった家、大事に使わせていただきます。」
「近くにお越しの際は是非立ち寄ってください。」との事。
言葉の端々に買主さんの想いが伝わってきました。
売主さんも大変喜んでいただいて、「本当に良い方たちに購入してもらった。」と大喜び。
同席しているこちらまで目頭が熱くなってきました。
このような取引ばかりだと良いのですが。
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本日引渡のあった物件、購入されたのは外国人のお客様。
近年外国人の方で不動産を購入されるケースが非常に多くなっています。
今年度だけでも弊社の取り扱いが複数件あります。
ご存知のように浜松市には多くの外国人の方が居住されている街。
今後益々増えていくことだと思います。
ところが、そこに問題が一点。
外国人の方でも日本語を不自由なく喋られる方は沢山います。
しかし不動産用語、とりわけ重要事項説明書には難しい漢字と言葉だらけ。
「建蔽率」「瑕疵担保責任」「斜線制限」などなど説明に苦慮すること間違いなし。
日本人に普通に理解してもらうだけでも１時間～２時間は掛かってしまいます。
今回は通訳の役割をして頂ける方がいらっしゃった為事なきを得ました。
今後は考えていかないといけないところです。
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「東南角地」
それは選ばれた物件のみに与えられる称号。
大袈裟ですが東南角地の物件と言うのはそれだけで価値があります。
何故ならそれだけで日当たりが保障されていると言うことだから。
（もちろん道を挟んで大きなビルが建っていれば話は別ですが。）
先日売却の依頼を受けた物件も閑静な住宅街の「東南角地」。
建物は築年数は少し経っていますが、大変状態の良い純和風の木造住宅。
最近は本当に良い物件に恵まれています。
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「輸入住宅」
なんか素敵なひびきです。
このたび媒介することになったのがこの物件。
非常に凝って造ってあってベランダの縦格子一本でウン万円との事。
２×４工法の３階建て、延べ床面積約５０坪の大変魅力的な物件。
「でもこんな家が日本の住宅街にあっても浮いてしまうのでは？」
そんな心配御無用です。
この家が所在するのが通称「アメリカ村」。
まわりは輸入住宅が多く立ち並んでまるで別世界！
私にとっても輸入住宅を仲介するのは初めての経験。
良いお客様に購入していただけることを期待します。
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本日引渡しのあった土地の件。
お客様のお話をうかがうと、
初めてその土地を見たとき「インスピレーション」を受けたとの事。
それは本当に素晴らしい土地との出会い。
不動産探しをされている方なら分かるでしょうが、そんな事はそう多くあるわけではありません。そして直感的に気に入った物件を購入して失敗したという例はあまり聞くことがありません。
逆に良く聞くのが、「あの時決断しておけば・・・」という声。
良い物件には的確で迅速な決断も必要になってきます。
そうしなければ誰かが購入してしまいます。
ではどのようにしてそのような決断力を身に付けるか。
それは「一つでも多くの物件を見る」事。
常日頃から多くの物件を見ていれば、直感的に気に入った物件の良し悪しを自分で判断できるはずです。
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５月２３日は某不動産団体の全国大会。
東京は虎ノ門に行って来ました。
この大会にに参加するのも４回目。
日本中から多くの業者が集まり、一年にこの日しか会えない仲間も沢山います。
ここに集まる人達は皆勉強熱心で仕事熱心。
口からは景気の良い話ばかり。
私も負けじとあやかりたいものです。
何社かの社長さんからは「不動産日記見てるよ！」との温かいお言葉。
日本中で見て頂けているのは嬉しい限り。
その反面、この日記実は同業者しか見ていないのでは・・・と時々心配になります。
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明日、明後日と東京へ出張です。
日本中から不動産業者が集まる全国大会へ行って来ます。
その中で頑張っている同業者の知恵とパワー多く吸収できたら、と思う次第。
大会は明日の朝から晩まで。次の日はオフなので東京を満喫してくる予定。
どこに行くかは計画済みです。
東京へ行っている二日間はメールでのお返事が出来ません。
この間の資料の請求・お問い合わせはお電話・FAXにてお願いします。
（他の社員は浜松にいます。）
それではご迷惑おかけしますがよろしくお願いします。
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最近は何かと忙しい毎日が続きます。
今度の日曜日は藤枝に査定、来週の水曜日は東京へ出張。
それ以外の日も予定が詰まっています。仕事が忙しいのは大変良いこと。
しばらくは休みが取れそうにありません。
ただ不動産業界に６年間身を置くことになりますが、
忙しいときがあれば必ず暇な時期がある。これの繰り返しです。
不動産売買の難しいところは「常連客」「固定客」がいない。
なかには大地主など不動産を多数所有しているかたもいます。
しかし一般的には一度購入してしまえば一生もの。子孫まで受け継がれていくもの。
個々の事情もありますが買い換えなければいけないような物を売っているようでは不動産業者失格です。
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近年良く話題に上がる「不動産の証券化」。
正直、大企業や都心における極一部の流れで対岸の火事くらいに思っていました。
しかし意外と近くまでその波が押し寄せているのを実感。
政令指定都市になって、「浜松市」はますます全国的に注目されていくのかもしれません。
それに伴い収益を得ることの出来る物件の価値は大きく見直されています。
数年前には利回り２０％近くある物件もあったのですが、最近は１０％を切る物件がほとんど。１０％を超えるものに関しては購入申し込みが重複するほどの加熱ぶり。
それでも東京や名古屋に比べればかなり良い状態だとか。
不動産に対して適正な価値を見出してもらえるのは良いことですが、バブルのような実態の伴わないものは勘弁して欲しいものです。
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明日（４月２８日）から連休の企業も多くあるのではないでしょうか。
弊社では４月２８日から５月１日まで平常どおり営業。
５月２日から５月６日の間を休業とさせていただきます。
休業期間中でも電話・メールでのお問い合わせ、
資料の請求には対応させていただきます。
お気軽にお申し付けください。
お客様、取引業者各位にはご迷惑おかけします。
どうぞよろしくお願いします。
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もうすぐゴールデンウィーク。
皆様ご予定はお決まりでしょうか？
不動産業界にとって年に三度の長期休暇はその名の通り暇な時期になります。
数年前までは年中無休を掲げて営業していたのですが、最近は世間様にあわせて休業させていただいています。
何故かと言えば仕事が無いから。
特に浜松の場合は祭りの関係でその傾向が顕著ではないでしょうか。
住宅会社の営業マンに聞いてみてもやはりこの時期は展示場への来客がほとんど無いとの事。（営業マンと真剣に向き合うには良い時期かも）
もちろんこの期間中は新しい物件も出てきません。
ゴールデンウィーク期間中は期待しないでください。
不動産の事なんか忘れてレジャーに祭りに楽しんできてください。
私もそうします。
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よくお客様に「物件が良く出るのはいつ頃？」というような質問を受けます。
賃貸物件であれば「年度末」と即答できるのですが売買物件の場合はどうでしょう。
年末年始などの特殊な時期を除いては平均的に物件が出てきます。
特にこの時期だからといったものは無い様に感じます。
お陰様で一年中仕事をさせていただくことが出来ます。
悪く言うとメリハリがありません。
ところがここ一ヶ月ほど売却の依頼が集中して増えています。
忙しくて嬉しい悲鳴。
これが一年中続くと良いのですが・・・
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浜松市が政令指定都市に移行してはや一週間。
なにか変わったのでしょうか。
とりあえず今のところ生活するにあたって大きな変化はありません。
一週間しか経っていないので当たり前ですよね。
区役所（中区）も今までの市役所と同じなので変わり映えしません。
今まであった部署があるべき場所に無くて戸惑うぐらい。
不動産関連においては来年度から市街化区域内における農地の固定資産税が宅地並み課税になります。
これは静岡市が政令指定都市に移行する際には問題となっていました。
今回は事前に周知徹底されていたので大きな混乱は無いでしょう。
社内的には今ある物件資料全てに対し「区名」を入れていかなければなりません。
当社では物件の管理を全てコンピューターで行っています。
５００件超の売買物件全てに対して区名を入れます。
その作業自体は３月中に終わっていましたが、最初は区割表とニラメッコしながら。
また区制の大きなメリットとして物件の管理が非常に行いやすくなりました。
毎月発行している情報誌もそれに伴いレイアウトを変更する必要があります。
区割のお陰で見やすくなるのでは、と期待しています。
何はともあれ新浜松市がより良い街になることを心より期待します。
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先日頂いた査定の依頼。
お話を伺っていくと依頼主はすでに８０歳を超えている女性の方。
ご主人は数年前に他界され現在は一人暮らし。
家を売却して老人ホームへの入居を検討しているという。
ただ現在は体のどこにも悪いところが無く元気そのもの、一人で暮らすにあたって何も不自由が無いらしい。
「それだったら売却なんて考えない方が良いですよ。」と私が言うと、
「いつかは老人ホームにお世話にならないといけないから査定だけでもお願いして気持ちの準備をしておきたかった。」との事。
土地は南面道路の整形地で日当たり良好。
建物も良く手入れされていて家を大事にしているのが伝わってくる。
物件としては申し分無し、不動産屋からしてみればすぐに売れるであろう優良物件。
しかしこのおばあちゃんには元気でいてもらって、売却の依頼が来ない事を心から願います。
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物件の価格はどうやって決まっているのでしょうか？
仲介物件の場合、まず私共が物件を査定します。
それに対して最終的には売主が売り出し価格を決定します。
売主によって様々な考え方があります。
しかし査定金額より安く物件価格を設定する方はいません。
査定金額と同じ、もしくはそれ以上でしょうか。
当然ながら一円でも高く売りたいと思います。
逆に買主はどうでしょうか。
一円でも安く物件を購入したい、それが本音です。
そこで価格交渉という形になることがあります。
一円でも高く売りたい売主、一円でも安く買いたい買主。
微妙なパワーバランスが生じます。
「需要」と「供給」どちらが多いか。
「売りたい」気持ちと「買いたい」気持ち、どちらが強いか。
価格交渉の結果、売買価格が決まります。
もちろん交渉が決裂することもあります。
そのようにして決まった売買価格、それが常に「適正価格」であると私は思います。
もちろん悪意のある業者の場合は別ですが。
不動産は唯一無二、一期一会。
良い物件に出会うのは運もあるかもしれません。
あとはその運を逃がさないことが大事です。
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先日内覧させて貰った中古住宅の事。
建築した住宅会社を聞くと、某有名住宅会社。
その住宅会社の家を過去に何件も売買仲介させてもらっています。
去年だけでも２件ありました。
住宅会社にはそれぞれ特徴があって、名の知れた住宅会社のものであれば建物を見ればある程度検討は付きます。
その住宅会社の建物は雰囲気や使われている建材でわかります。
そして今までその会社の建物で悪い物件に出会ったことがありません。
どれも良いのです。築後２０年くらい経っていても魅力的な物件ばかりです。
お客様である電気工事業者さんに聞いたことがあるのですが、
「屋根裏に入って見て一番良い木材を使っているのがその会社」だそうです。
ただ建築費は高いようです。
良いものは高い。普遍の真理です。
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昨日は増改築相談員の研修会でした。
増改築相談員とは・・・
「大工等として住宅建築の現場に10年以上携わっている者で、（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターが企画したカリキュラムの研修会に参加し、考査に合格した者」
だそうです。はっきり言って何の役に立つか良くわかりませんが。
最近は一時期に比べ大分良くなったものの、悪徳リフォーム業者が数多く存在するのが現状です。恐らくそのような業者との差別化が大きな目的なのでしょう。
弊社でも中古住宅を多く取り扱うことから、中古住宅の売買に伴うリフォーム工事を請け負っています。
リフォームは増改築相談員のいるマエフジ不動産へ！
（まだ合格しているかはわかりません・・・）
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私が仕事の中で最重要視するのが重要事項の説明です。
説明書の作成にも時間をかけますし、説明にも時間を費やします。
通常、重要事項説明書を作成するのは売主側の業者、説明するのは買主側の業者と分かれるのが一般的。
私の作成する重要事項説明書の厚さには定評があります。
説明もお客様に納得してもらえるまで時間が掛かってもさせてもらいます。
通常は１時間くらい、物件によっては３時間を費やすこともあります。
３時間も一つの物件に関して説明していると説明する側も、受ける側もさすがにクタクタ。
しかし物件の特性を充分に理解してもらうこと、不動産に対する不安心を取り除くこと、それが私の仕事であり存在価値でもあります。
そして細部に渡って説明をする事によって、後々のトラブルも無くすことが出来ます。
購入する人にとっては解らない事をうやむやにしない。
不動産用語・法律・規制等、恐らく聞いたことの無いような語句が沢山出てくることでしょう。
一番悪いのは知ったかぶりしてしまうこと。
普通の人は知らないのが当たり前です。
解らないことは納得できるまで説明をしてもらう。これに尽きます。
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この仕事の中で好きなことの一つに「査定」という作業があります。
査定の依頼を受けると非常に嬉しかったりします。
依頼を受けて、地図で場所を確認、現地で物件を見るまで様々なことを考える。
一体どんな物件なんだろう、どんな所有者なんだろう・・・と。
そして良い物件と出会えたときは喜びもひとしお。
しかし査定額をお客様にお伝えするときには大変緊張します。
人様の財産を「これくらい」と私たちが評価するのです。
お客様が想像しているよりも高い査定金額であればよいのですが、必ずしもそういう物件ばかりではありません。あくまで査定はシビアです。
今週査定させてもらった物件はいずれも魅力的な優良物件。
無事売り出せると良いのですが・・・
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先日吉田町において抵当権付の土地を町が購入していたことがニュースになりました。
抵当権とは何かというと、不動産を担保に融資を受ける事に対して不動産に設定される権利。簡単に言ってしまえば「借金のカタ」です。
万が一その借金が返せない場合抵当権が実行され任意売却、競売等で現金化され債権を回収する仕組みです。
抵当権なんて付けないに越したことはありません。
しかし現在不動産を購入される方の多くが、金額の大小はあれ金融機関で融資を受けるのが現状です。
融資をする以上金融機関はその不動産に対して抵当権を設定します。
今回問題になっているのは抵当権が設定されたままの土地を吉田町が購入したという点。
われわれ不動産業者としては到底理解が出来ません。
不動産売買契約書には当然、抵当権を抹消することを条件に売買が成立する旨の条項を盛り込みます。
抵当権が付いたまま所有権を移転してしまえば、私たち不動産業者は債務不履行の責任を負わなければなりません。
また売買決済時には司法書士が立ち会います。
司法書士は抵当権が抹消できることを確認して所有権移転登記の手続きをします。
信頼できる不動産業者に仲介を頼んでいればそんな不手際は１００％有り得ません。
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良い物件が見つかった！
そこから重要事項説明、契約等を経て実際に引渡しが終るまでの期間はどのくらい掛かるか分かりますか？
通常の物件なら１～２ヶ月くらい、中には事情があってもっと時間の掛かる物件もあります。
先日引渡しの終った物件は何と１１ヶ月も掛かりました。
とにかく長引きました。
事情はいろいろありまして、一つづつ問題をクリアしていき気が付くと一年弱。
お客様には大変お待たせしてしまいましたが、１１ヶ月待つ価値のある良い物件だったと自負しています。
スムーズに取引できる物件は不動産業者にとって良い物件であることは間違いありませんが、いつまでも印象に残るのは今回のような物件かもしれません。
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このたび「伸びる不動産売買業３７社の経営ノウハウ」という本が出版されました。
その３７社は北は北海道から南は九州まで今をトキメクそうそうたるメンバーです。
そしてなんと、その中の一社にマエフジ不動産が選ばれ、掲載されています。
でもはっきり言って「経営ノウハウ」なんて大見得切って発表出来るほどのものはありません。
私達自身がまだこれから伸びなければ行けない立場。
ちょっと場違いな様な気がしますが大変嬉しいものです。
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昨日は静岡市で不動産研修。
隣の席の方が弊社のホームページを見て頂いたことがあるらしく、お褒めの言葉を頂く。このホームページの自慢は全て手造り。
業者に依頼すればさぞ立派なホームページが出来るのでしょうが暫くはこのままで勝負するつもり。
研修の内容はというと・・・
講師がそば打ちの先生。
不動産の研修というよりも人生をどのように豊かにするか、というもの。
無性にそばを打ってみたくなりました。
不動産とそばのコラボレート。
そう、それは引越しそば。
お客様の引越しそばを手打ちできたらどんなに素晴らしいことか。
今度そば打ち教室に申し込んでみよう。
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新年早々「すごい」物件を連続して見てきました。
まずは一昨日に査定させて頂いた中古住宅。
延べ床面積８０坪弱の邸宅。中でも圧巻は２２帖超の和室。
間取りは何と１０LDK！
昨日内覧したのは鉄筋コンクリート造の邸宅。
建物外観も内観もとにかく凄いです。こだわりの塊。
住宅雑誌でしか見たことの無いような世界。
有名建築士の手によるものという事で至る所に感心させられることしきり。
このような家と出会えるのは不動産屋冥利に尽きます。
どちらも「私が欲しい！」、と思える素晴らしい物件。
当然買えませんけれど・・・
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本日はどこに行っても交通量が多く大渋滞。師走って感じです。
仕事納めの会社が多くあるのでは無いでしょうか。
弊社も本日が仕事納め。
１２月２８日～１月８日の間、休業とさせていただきます。
とりわけ本年は皆様方にご愛顧いただきまして本当に有難うございました。
来年も新鮮な情報を一つでも多く提供できれば、と思っています。
なお事務所は閉まっていますが、私は年末まで仕事が詰まっている状態。
年始は５日から仕事の予定が入っています。
電話も２４時間３６５日連絡が取れるようになっていますので、
物件の資料請求等何かありましたらお気軽にご連絡ください。
どうぞ来年もよろしくお願い申し上げます。
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昨日は冬至。
我が家でも昨夜はかぼちゃを食べて、ゆず風呂に入りました。
冬至と言えば昼が一年でもっとも短い日。
太陽の高度がもっとも低くなる日。
不動産業界、不動産を探している人にとっても重要な日なのです。
日照条件をチェックする際にはこの日が最適。
何と言っても一年で一番日当たりが悪くなる日ですから。
事実、日照権も冬至を基準に考えます。
昨日は曇り空で太陽が見えなかったけれど、今日は快晴。
気になる物件があったら今すぐ現地に直行です。
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初めてお問い合わせいただくお客様に「良い物件ありませんか？」と聞かれることがあります。
そういう時、私は困ってしまいます。
漠然と「良い物件」と言われても難しいものです。
人によって良い物件の定義は大きく異なります。
価格であったり、日当たりであったり、周辺環境であったり、地形であったり・・・
私が良いと思っていても、他の人から見ればそうでない。また逆も然りです。
それにそのタイミングで良い物件が存在しているかが問題です。
「良い物件」は往々にしてすぐに売れてしまいます。
漠然と「良い物件」では無く、不動産業者としては細かく注文を付けて貰った方が物件を探し易かったりします。
また良い物件を探すのであればそれ相応の時間が掛かります。
そして最後に「良い物件」か判断するのは不動産業者では無く、お客様自身なのです。
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不動産業とインターネット、今では切っても切れない関係です。
今でも多くのお客様がホームページ経由で問い合わせを頂いています。
しかし、当社が初めてホームページを開設した６年前は全く状況が違いました。
ホームページがある不動産会社はごく一部。
パソコンの存在しない会社も稀にあったものです。
今は電話やFAXと同様にパソコンが無いと仕事になりません。
パソコンの普及とともにお客様の物件探しの方法も変わってきました。
以前はチラシや新聞・不動産情報誌を見て、というお客様がほとんどでしたが、今は取り敢えずインターネットで調べて、という方が多いのではないでしょうか。
私共も、新鮮な情報をいち早くお客様に、とメールなどを利用しています。
しかし、中にはパソコンを利用されないお客様もいます。
そんなお客様が「パソコンを使わないと不動産探しは不利ですか？」との事。
そんなことはありません！
希望する不動産の情報を的確に不動産業者に伝える。
そうすれば親身になって不動産業者は物件を探してくれるでしょう。
最後は人間同士、アナログの部分が重要、と私は思っています。
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売却を依頼されていた中古マンションのリフォーム工事が完了しました。
マンションの良いところの一つに比較的手軽にリフォームが出来るところにあります。壁紙や床材を張り替えて、建具を塗りなおすことによって新築同様の美しさに。
今回の物件は売主さんが壁紙の一つ一つにまでこだわって選びました。
砂山町のライフインサーラ、間取りは４ＬＤＫ。
是非一度ご覧になってください。
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昨日から会社の電話が不調です。
会社の電話と言うよりもNTT西日本全体です。
http://www.ntt-west.co.jp/news/0610/061024b.html
わが社ではNTTの「ひかり電話」を利用しています。
いわゆる「IP電話」なのですが、２日続けて電話が不通だと仕事に影響が出てきます。
不動産業は情報が命、お客様との連絡も業者との連絡も電話が必要なのです。
不動産業に必要なのは電話とファックスと車だけ、と言われるくらいで逆にその中の一つが欠けると大変なことなのです。
不動産業ならまだ良いのかもしれませんが、もしマエフジ不動産が「ピザ屋」だったら・・・考えただけで怖くなってきます。
この２日間、お客様からピザの注文がゼロ・・・
もちろんピザ屋さんはそのような時の為にリスク管理されているのでしょうが。
とりわけお客様、お取引業者様には大変ご迷惑おかけしました。
NTTに替わってお詫び申し上げます。
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当社で取り扱う物件の多くは「中古住宅」と「土地」です。
それらと比べると数が少なくなるのが「中古マンション」
浜松の場合は他主要都市と比較すると土地価格もお手ごろなせいもあり、必ずしも人気があるとは思っていませんでした。
しかし最近中古マンションの人気が非常に高まっています。
今日も中古マンション売却の打ち合わせ２件に、リフォームの打ち合わせ、遠方のお客様から中古マンション資料の請求。明日は中古マンションの案内、と確実に仕事に対するマンションの占める割合が多くなっています。
マンションの良いところは
・好立地の物件を選べる
・セキュリティー
・近所付合いの気軽さ
といったところでしょうか。
一戸建てと違った魅力があるのは間違いないです。
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今週内覧した中古住宅のうち２件が築後５年しか経過していない物件。
築５年というと中古住宅を多く取り扱う私達からすると非常に新しい部類。
期待にそぐわず２件とも状態は非常に良い優良物件！ほとんど新築同様です。
でもどうして建築してまだ日の浅いわずか５年で売却するのでしょう。
理由は様々です。
家庭の事情であったり、仕事の都合であったり・・・
傾向として中古住宅の場合、築年月が浅ければ浅いほどネガティブな面が大きいような気がします。（今回内覧した物件がそういう物件というわけでは無いです。）
その分お買い得感は非常に強かったりします。
新築同様の物件が新築よりも安い金額で購入することが出来る。
売主さんにしても苦労して手に入れたマイホームを手放すのは苦慮の末の事であると思います。
当然、売却を考えているお客様に対して私達は助言・忠告します。
それを踏まえてお客様が出した答えが「最良の結論」、だと私は思います。
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営業車を新調しました！
今までの旧型アルトから新型アルトにリニューアル。
前の車は５年間で７万km走行。軽自動車にしては上等でしょう。
新型アルトは旧型とエンジンは同じだけれど全てにおいて質が向上しています。
流石は浜松を代表する大企業「スズキ自動車」を代表する車。
そして不動産屋にもっとも適した車は誰が何と言おうと軽自動車であります。
どんな狭いところでも車が通れる道なら入っていくことが出来るし、駐車スペースも小さくあれば大丈夫。
たまに大きな高級車に乗っている同業者を見かけますが、あれで仕事になるのか甚だ疑問です。
何と言っても燃費が良いし、安いし・・・
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最近売却依頼が増えています。
季節や時期的なものが関係するのか、売却依頼は一度に集中する傾向があります。
今がその集中期。
本日も売主様宅や物件調査で法務局を行ったり来たり。
しばらくは忙しい日々が続きそう。嬉しい悲鳴です。
世間は明日から三連休。
私達は休まず営業しています。
何かありましたらお気軽にお問い合わせください。
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先日引渡しのあった物件、契約から引渡しまで５ヶ月ほどかかってしまいました。
国道に面した店舗兼住宅、築年数は古いけれど好立地でなかなかの優良物件。
購入されたのは自営業を営むとても若いご家族。
通常の物件の場合は契約後１ヶ月弱から２ヶ月くらいで引渡しになります。
なかには契約と同時に引渡しの物件もあったりします。
ではなぜ５ヶ月もかかったか・・・
物件を調べていくとその過程で様々なことがわかってきます。
それを一つづつ紐解いて、問題を無くしていく事が私達の仕事であったりします。
今回はその作業に少し時間がかかってしまいました。
その代わり綺麗な状態で買主様に引き渡すことが出来ます。
売主様、買主様には大変ご迷惑おかけしましたが、最後に買主の奥様から「マエフジさんに仲介をお願いして本当によかった。」と仰ってもらった時には涙が出そうなほど嬉しかったものです。
お客様の益々のご繁栄、心よりお祈り致します！
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今年になって量的緩和・ゼロ金利政策の解除、それに伴う金利の上昇でお客様の不動産に対する購入意欲が非常に高くなっていました。
その傾向はいまだに続いています。不動産業者にとっては大変嬉しい限り。
ただ8月までは需要に対して、供給できていた物件が少なかったのが実情。
例年に比べても新しい物件が非常に少なかったのです。
同業者に会うと、その都度「物件が少ない」との嘆きが・・・
しかし、お盆休み明けから新規物件が堰を切ったように出て来ました。
この状態がしばらく続いてくれると良いのですが。
不動産を探すなら今がチャンスかも？！
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本日から仕事始めています。
長期休暇明けと言うことで本日はリハビリ気分で・・・と思っていたのですが来客と電話で一日中大忙し。
まさに嬉しい悲鳴です。同時にお客様の不動産に対する購入意欲が非常に強くなっていることを改めて実感。
連休明けは仕事が集中していて、しばらくは忙しい日々が続きそう。
でも休みの間充電してますますパワーアップしています。
マエフジ不動産の今後に乞うご期待！です。
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夏季休業のお知らせです。
２００６年８月１２日～８月１６日の間、お休みさせていただきます。
ただし、休業期間中も電話・メールでの対応は随時させていただいております。
何かありましたらお気軽にご連絡ください。
皆様にはご迷惑おかけします。
どうぞよろしくお願いします。
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売却物件でも、途中で売却するのをやめてしまう物件、通称「売り止め」。
売り止めにするのには沢山の理由があります。
売る必要が無くなったり、売る事が出来なくなったりと様々。
本日契約に至った物件はいわゆる「売り止め物件」。
媒介契約期間では成約に至らず、売主様は駐車場で土地の有効活用を考えていた矢先。
過去にその物件を紹介したお客様から「あの物件まだある？」との問い合わせ。
そのお客様には事情を話し、「売り止めになりました。」とご説明。
それでも、もしや、と思って売主様に連絡すると「まだ売っても良いよ。」との事。
まだ駐車場になっていなくて良かった！
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不動産という仕事をしていると一般の人の何十倍、何百倍という数の家を見ます。
家を多く見ていると、住宅会社によって様々な特徴があることが分かります。
皆が知っている大手住宅メーカーの家であれば、大概は外観・内観を見てメーカー名を当てることが出来ます。
良いところ、悪いところも分かります。
その住宅会社の営業マンにだって負けません！
その中でも出会うと嬉しい住宅会社の家があります。
お客様に安心してご紹介できる住宅。１０年・１５年と経年していても劣化が少ないし、木材・建材・構造・デザインと外れがありません。
昨日内覧した中古住宅もその住宅会社。
やっぱり良いです。
住むならこういう家！と思うけれど結構高いんですよね。
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登記事項証明書とは不動産の登記内容を確認することが出来るもの。
所有者はもちろん、土地の大きさ、地目、建物の構造、面積等。
抵当権等第三者の権利がある場合も当然わかります。
法務局に行くと誰でもお金を払えば取得することが出来ます。
不動産売買には必ずつきもので、重要事項説明書と共に発行されます。
今週はほぼ毎日のように法務局通い。
法務局に行くと、ほぼ１００％の確立で知っている人に出会います。
同業者、司法書士、土地家屋調査士・・・行くのが結構楽しみだったりします。
７月３日から登記事項証明書の大きさが変更されました。
Ｂ５サイズだったのがA４に。
今まで重要事項説明書を作成すると登記事項証明書だけB５で不揃いだったのが全てA４サイズに統一出来る。
小さな変更なのですが、私には非常に嬉しかったりします。
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本日の午後はお客様でごった返しました。
もともと広い店内では無く、３組もお客様がくるといっぱいになってしまいます。
そこに同時に総勢８名４組のお客様！
嬉しい悲鳴です。
お客様には座る場所も無く待ってもらったり、席を移動してもらったりと大慌てで大変ご迷惑おかけしてしまいました。この場をお借りしてお詫び申し上げます。
毎週末こんなに忙しいわけではなく、今日が特別です。
それだけお客様の購買意欲が強くなっているのだな、と実感。
毎日こんなにお客様にご来店して頂けると大変嬉しいのですが、平日の昼間はお客様も少ないです。逆にそんなときが狙い目かも！
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フラット３５ってご存知ですか？
民間と住宅金融公庫が提携した住宅ローン。
特徴は金利が比較的安く、長期間（最長３５年）固定。
これから金利が上昇していくだろう時期には良い選択だと思います。
またメリットとしては住宅の品質を確保するため、床下から軒裏まで細かい検査があります。瑕疵がある場合には当然合格とはなりません。購入する側としては安心して購入することが可能。
デメリットは通常の金融機関よりも時間が掛かる。
書類検査をして、現場検査をして、申し込んでから約１ヵ月半程度で融資実行。
民間の金融機関とは比較になりません。売却・購入を急いでいる方には向かないです。
新築住宅での利用者はそこそこあるようなのですが、中古住宅では低調の様子。
先日お客様が物件の購入に際しフラット３５を選択されたところ、適合証明検査を依頼した大手検査機関では浜松で初めての案件との事。
検査も問題なく無事に終了。
初めてというのは何か嬉しいものです。
それにしても皆何故利用しないのでしょうか？
売主・買主双方に時間的な余裕があれば選択肢の一つに入れる価値はあると思います。
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当社は基本的に不動産の売買仲介を専門に営業しています。
少人数で営業しているので、賃貸まで手が回らないのが現状です。
賃貸業務で使うであろう労力を全て売買に絞って使用しています。
賃貸を扱わない不動産屋は大変珍しいですが、それも当社の特色と思っています。
大家様から客付けを依頼されることもあります。
そのような場合は全力で客付けをしますが、ご来店頂いたお客様が賃貸物件を探しているということであれば丁重にお断りさせていただいています。
それでも賃貸物件を探してご来店されるお客様が後を絶ちません。
この場を借りてお詫びします。
本当に申し訳ございません。
売買物件をお探しの際には是非ご利用ください！
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本日は一日物件調査。
物件と市役所・法務局を行ったり来たり。
市役所や法務局へ行くと、必ずと言って良いほど知っている人に会います。
本日も、同業者から司法書士・調査士と様々な方に会ってその都度軽く挨拶。
浜松市役所に行くと窓口にどこかで見た事ある顔が・・・
入学式・参観会のときに、「どこかで見た事ある人だな。」と非常に気になっていた息子の同級生のお父さん。
仕事の話のついでに伺ってみたところ、やっぱり同一人物。
何だか喉のつかえが取れた気分です。
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皆様、ゴールデンウィークはいかが過ごされましたか？
私は遊び疲れてしまい、本日はリハビリ気分で・・・
と思っていたのですが、始業と同時に「管理物件で雨漏り発生」との連絡！
おかげさまで休みボケが一瞬でとれました（笑）
昨日は沢山雨が降りましたからね。
さて、連休でパワーも充電完了。
明日から張り切っていきますので、どうぞよろしくお願いします！
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明日からゴールデンウィーク突入！
当社のゴールデンウィークの営業予定です。
４月２９日（土）～５月 ２日（火） 平常どおり営業
５月 ３日（水）～５月 ７日（日） 休業
休業期間もあらかじめご連絡いただければ物件のご案内等させていただきます。
（すでに予定がいくつか入っています。）
また電話での受付は随時行っています。
何かありましたらお気軽にご連絡ください。
それでは皆様、良い休暇を！
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新築住宅とは・・・
築後２年以内で未入居の物件の事を意味します。
築後２年と１日でも経ってしまえば中古住宅に分類されてしまいます。
先日売却を依頼された物件、平成１６年４月に新築。
売主様が自分で住むつもりで建築したのですが、職場の変更で完成してから居住する事も無く未入居のまま。
今年の４月で２年を経過してしまいましたので中古住宅です。
価格は新築時にかかった費用よりかなり安いとの事です。
中古（新古？）住宅の悲しい宿命ですね。
設備も豪華でオール電化、食洗機、床暖房に各部屋照明・カーテン、エアコンに浴室乾燥機付き。
このまま住める状態です。中古住宅といっても未入居のため新築同様です。
なんといっても一番の特徴はそのロケーション。
この日当たり良好で広大な土地。１２５．９７坪！
外構は手付けずの状態ですが、自分の好みで造る楽しみがあります。
そして道路を隔てて後ろに見えるのは・・・なんとジュビロ磐田スタジアム！
是非サッカー好きの人に買ってもらいたい物件です。
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一年のうちに何度か、心の底から「欲しい！」という中古住宅に巡り会います。
もちろん実際に買えるはずは無いのですが、内覧しながら勝手に自分の生活を当てはめてみたりするものです。子供部屋を割り振ってみたり・・・
売却するのは勿体無いですが、不動産の仲介が仕事なので仕方がありません。
あとは良い人に購入して貰えることを期待するのみです。
その家の価値を充分理解してもらい、大切にしてくれる人に。
一昨日購入の申し込みを頂いた物件も私が大好きな物件。
売却の依頼を受けてからまだ３週間あまり。もう少し長く付き合いたい物件でした。
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家を建てる際、少なからず気になるのが「家相」です。
気にされない方も沢山います。最近の若い方に多い傾向です。
私もあまり気にしない方ですが、家相はさまざまな科学的根拠に基づいていることが多く、上手に活かしていけば住み良い家が出来るのは間違いありません。
しかし、全ての条件を満たす家を造るためには、広い敷地と膨大な建築資金が必要になってきます。
昨日見学した中古住宅は、家相を最重要視した家。
売主様の説明をうかがうと、多くのこだわり、工夫があって感心させられました。
そしていろいろと勉強させていただきました。
何故ここまで家相を気にするのか、と売主様に伺うと、「そのお陰で今まで幸せに過ごしてこれた。」との事。
なるほど、ごもっともです。
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週末になると、中古住宅のご案内や来店されるお客様で忙しくなります。
今週末も予定が複数あり、忙しくなりそうな予感。嬉しい限りです。
しかし、これもゴールデンウィークまでで、例年ゴールデンウィーク前後は暇になります。
浜松は「浜松祭り」という特殊な事情があるので、余計その傾向が強いみたい。
住宅会社の営業マンに話を聞くと、例年住宅展示場は開店休業状態との事。
祭りには勝てませんね。
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「定礎」ってご存知ですか？
良くマンションやビルなど、大型の建物の基礎に設置されている大理石等で出来た記念碑的なアレです。
先日売却の依頼を受けた住宅、なんと「定礎」が付いていました。
不動産業に就いて5年になりますが、個人用住宅に設置されているものは初めてお目にかかりました。
家主様に話を伺うとなかなか凄い家。
100mm厚のALC鉄骨造り2階建て、建築当時は住宅雑誌の紙面も飾ったとの事。
玄関ポーチも総大理石。建物の中は20年前の建物と思えない美しさ。
庭も手入れが行き届いていて、金融機関のパンフレットの表紙になったことがあるとの事。
こんな家に住んでみたい！純粋にそう思える素敵なお宅でした。
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先日、売却依頼を受けた物件。
かなりのこだわりを持って建てられた家。
なんでも故松下幸之助氏の家を設計した人と同じ人が設計したそうである。
松下幸之助と言えば、松下電器の創業者で経営の神様と呼ばれる人。
一体どんな家に住んでいたのだろう、と思いを巡らす。
家の中を拝見すると、確かに凄いこだわりの家。
凡人には想像も付かないような発想、思想を持って建てられた家。感心しきり。
このような家に巡り会えるのは、不動産の仕事をしているうえで大きな喜びであったりします。
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不動産業にファックスは欠かせません。
ファックスと電話とコピー機があれば成り立ってしまうのが不動産業であったりします。
弊社で一日に送受信するファックスの数・・・かなりの枚数です。
昨年にファックス・コピー・プリンタ・スキャナの複合機を新調したのですが、何故か今まで設定が上手くいっていなかったらしいのです。
本日はお客様から、「同じ物件資料が複数枚送られてくる。」とご忠告。
本当に申し訳ありませんでした。
複合機のサービスマンを呼んで、設定を見直してもらいました。
今後はそんな事が起きないはずです。
もし、同様の事がありましたらご忠告下さい。
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今週の月曜日、お客様の地鎮祭にお邪魔した時のこと。
天気は雨。
お客様曰く、その土地を初めて見た時も雨、引渡しも雨、地鎮祭も雨。
でも、これってとっても縁起が良いですよね。
結婚式のスピーチではないけれど、「雨降って地固まる。」
まだお若い御夫婦とお子様一人の3人家族。
どんな家を建てるか伺ったところ50坪を超える家との事！
私の家の2倍近く！羨ましい限りです。
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弊社では毎月お客様に対してニュースレターを発行しています。
それが「マエマエ通信」。毎月25日が発行日です。
来月号の原稿、社長をはじめ私以外全員がすでに提出済み。
私だけ何も手を付けていない状態。
最近忙しくてバタバタしていたのです。
遅くても明日中には書かないと・・・
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昨日引渡しが終わった物件、
旧浜松市内で500坪超の平坦地、価格は2,000万円台。
売主様の話によると購入当時は約8千万円したらしいです。
こんな物件もあるのだな、と感心しきり。
買主様は現在持家もあり、将来仕事を定年退職されてから新居を建設予定との事。
庭いじりが趣味ということで、広大な土地を耕す為に重機の免許も取る念の入れよう。
素敵な第二の人生を送る事が出来そうで大変羨ましい限り。
買主様御夫妻の笑顔が大変印象的でした。
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当社ではお客様限定で「不動産の達人」という冊子を作成・配布しています。
購入予定のお客様には「不動産購入の達人」
売却予定のお客様には「不動産売却の達人」
大変好評で、この度新たに追加で６００部作成しました。
これを読めば、初めての不動産売買でもバッチリ！という内容です。
御覧になっていないお客様はコチラから御請求下さい。
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不動産の購入を「決断」する。
とても勇気がいる事だと思います。
一生に一度か二度有るか無いかの大きな買い物です。
悩むのが当たり前、もし私が購入する立場であれば大いに悩むことでしょう。
昨日御契約いただいたお客様、非常に決断が早かったです。
物件が売りに出された翌日に購入申し込み、その翌々日に重要事項説明、そして昨日契約と物件が売りに出されて一週間で成約です。
売主さんも大変ビックリされていました。
このような優良物件は広告に掲載される間も無く決まってしまいます。
でも、なぜこのお客様はこんなに早く決断できたのか？
それは、具体的な探している不動産のイメージがあって、それにピッタリ合致したため。
不動産業者として、こんなに嬉しいことはありません。
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昨日は日曜日という事もあり、非常に忙しかったです。
御来店していただいたお客様、お電話にてお問い合わせいただいたお客様に対しまして、充分な対応をさせて頂くことが出来ませんでした。
この場をお借りしてお詫びさせていただきます。
一年中、このくらい忙しいと嬉しいのですが・・・
今後とも御愛顧のほど、どうぞよろしくお願いします。
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昨日から２月に突入。
早いもので今年度も後２ヶ月です。
２月は「逃げる」、３月は「去る」と言うけれど、この時期は本当に時が経つのが早く感じます。
お陰様で仕事の方も忙しく、なかなか休みも取れない状態であります。
仕事が忙しいのは嬉しい限りですが、家族には迷惑掛けます。
しかし、今週の日曜日にお会いしたお客様、
「仕事が忙しくて、一週間子供の顔を見れなかったときがある。」との事。
それを考えれば、まだまだ自分は恵まれていますね。
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今まで使用していた「会社案内」が残り後わずかに。
そこで本日は、新「会社案内」の原稿案の作成。
そして、新しいものからはフルカラーにて作成という事に社内会議で決まりました。
（今現在使用中のものは白黒です。）
少しは立派に見えるかも。
新しいものが出来ましたらアナウンスしますのでお気軽に御請求下さい。
封筒のデザインも少しですが、変わります。
見た目だけでは無く、新しいサービスも考えています。
乞う御期待！
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昨日は日曜日という事もあり、午前も午後も中古住宅のご案内でした。
中古住宅の内覧は私も大好き。
今日はどんな住宅と出会えるのだろう、と期待してしまいます。
昨日ご案内した中古住宅、そのうちの一軒は手入れが非常に行き届いていて、築年数（約４０年！）の割りに程度が良く、非常に好感が持てました。
家主さんの家に対する考え方、愛情がヒシヒシと伝わってきます。
こういう家に巡り合えるのは、不動産屋にとって一つの喜びだったりします。
ただ、その後に内覧した住宅は清掃がされておらず、部屋の中も荒れ放題。
家が可哀相なのと同時に勿体無いです。
一緒に見学されたお客様のお子様（６歳）も蜘蛛の死骸を見て「この家、嫌！」
売主側の不動産業者に理由を伺うと、長年賃貸として使用されていたとの事。
なるほど。家に対しての愛情が薄いのにも納得です。
お客様が中古住宅を選ぶ際に第一印象というのは非常に大事。
もう少しキレイにすればお客様の見方も変わるのになぁ・・・
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不動産を探すとき、皆様どうやって探していますか。
不動産情報誌？インターネット？折込チラシ？
不動産を探す際、一番の近道は不動産業者に依頼することです。当たり前ですね。
でも不動産を探しているかたで、意外と不動産業者に頼まれていない方が多いのにはビックリします。
最近はインターネットの普及で、比較的新しい情報が閲覧できるようになって来ました。
しかし、広告に掲載される前、インターネットに掲載される前の物件を知りたいなら、不動産屋に依頼するのが一番だと思います。
人気のある地域の物件、お買い得物件は、広告を出さなくても既存のお客様に紹介して決まってしまう可能性が高いのです。
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本日は、当社の賃貸管理物件で舗装工事が行われました。
実は私、不動産の仕事をする前は、建設会社に勤務し土木工事の施工管理に携わっていました。だから、舗装工事と聞くと自然に心躍ったりします。
熱いアスファルト合材の匂いを嗅いで、懐かしく、思わず深呼吸してしまいました（笑）
建設会社には６年間勤務していたので、キャリアとしては不動産よりも長いのです。
大学時代は、工学部の土木工学科で土質工学を専攻していました。
不動産業界は文系出身者が多く、理系出身は少ないです。
土木工事と不動産業界、近いようであまり近くありません。
しかし、大学時代、建設会社時代につちかった知識や経験が今の仕事に大変役に立っています。
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年末年始の休暇が終わって、三連休が終わりました。
そうすると誰かが、「ヨウイ、ドン！」と言ったかのように、皆が一斉に動き出したようです。
今週になってから、不動産売却の依頼、物件の資料請求、見学の依頼と急に忙しくなってきました。先週までとは打って変わってです。
昨日は一応定休日だったのですが、残務を処理する為に事務所へ来たら電話の対応で半日仕事になってしまいました。家族には迷惑を掛けますが嬉しい悲鳴です。
それでも、弊社は売買仲介を専門にしているから良いのですが、賃貸物件を専門に扱っている業者は年明けから３月末までは大忙し。休みもほとんど無い状況という話です。
「大変だな～」と思いながらも、少し羨ましかったりします。
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店舗の営業は２７日まででしたが、本当の仕事納めは本日でした。
（電話の受付は年中無休で大丈夫です。）
今年を振り返ってみると、皆様のお陰で一年中忙しく、楽しく仕事をさせて頂くことが出来、充実した一年を過ごすことが出来ました。
お客様に感謝。そして浜松の不動産業に携わる皆様にも感謝です。
来年も今年以上に忙しい、充実した一年になることを期待します。
引き続きご愛顧のほど、どうぞよろしくお願いします。
それでは、皆様良いお正月を！
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本年もご愛顧いただき誠にありがとうございます。
年末年始の休業のお知らせです。
年内の営業は１２月２７日まで。
新年は１月６日から営業させていただきます。
お電話のお問い合わせ、物件資料の請求は随時受け付けております。
０１２０－７９－３３４１までご連絡下さい。
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本日完成、発送しました！
年末ということで、配達が若干遅くなる地域もあると思います。ご了承下さい。
今月のマエマエ通信ハイライトは・・・
・温顔無敵！
・おばちゃんの力？
・耐震偽造とアスベスト
新物件情報、お役立ち情報満載です。
お楽しみに。
まだ、お申し込みでないお客様はコチラ
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三連休の中日で、クリスマスイブ。
もちろんマエフジ不動産は営業しています。
しかし、いつもの週末と比べると非常に来客も少ないし、お問い合わせの電話も少ないです。同業他社からの電話も少ない。
こんな日は、日ごろ溜まった書類の整理がはかどります。
今日は少し早く仕事終わろうかな・・・
それでは、皆さん良いクリスマスを！
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当社で契約して頂いたお客様には、特製「書類入れ」をお渡ししています。
不動産売買には多くの書類があり、それを一つにまとめていただく為のものです。
これがあれば、「あの書類はどこ？」という事はありません。
本日、契約があったのですが、この書類入れが大好評！
売主様も、買主様も、何度か不動産売買を経験されているお客様なのですが、
「他の不動産会社では、こんな立派なの貰えなかった。」
小さな事なのですが、何か妙に嬉しかったのです。
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２日目は、仕事が無いので観光です。
福岡県は太宰府市まで足を伸ばして
学問の神様、菅原道真公が祀られている太宰府天満宮と、
今年の９月に開館したばかりの九州国立博物館。
太宰府天満宮は過去に一度行ったことがあり、今回は２回目。
歴史を感じさせる荘厳な雰囲気です。
春に来たら梅がきっと綺麗なんだろうな。
天満宮と博物館は長大なエレベーターと動く歩道で結ばれています。
エレベーターを降りると、そこには超近代的な建物。
まるで、平安時代と現代を繋ぐタイムトンネルみたい。
九州国立博物館は開館前に到着して一番乗り！
じっくり２時間見学することが出来ました。
子供と一緒だと、こんなにじっくり見ることは出来ないだろうな。
今回は、このような時間を頂けた会社の皆と、家族に大感謝です。
これからその分、頑張って仕事します！
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今回、福岡に行ったのは、不動産業の会員組織の全国大会があったためです。
弊社は毎回参加していて、前回は京都、今回は博多での開催。
前回は社員３名で参加したのですが、今回は遠方であった為私一人での参加です。
そして、今回は全国大会において表彰して貰えるということで楽しみにして行きました。
大会の内容としては、講演を聞いて、成功事例の発表を聞いて、その後懇親会です。（これが一番楽しみだったりします。）
懇親会では全国の同業者と情報交換したり、不動産に関して熱く語ったり。
短い時間ではありましたが、大変有意義な時間を過ごすことが出来ました。
全国には、頑張っている人が沢山いるものです。
我が社も負けずに頑張らなくては！
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当社の場合は、地元密着型企業の為ほとんど出張はありません。
しかし、明日（１３日）は博多に出張です。
せっかく九州まで行くので、一泊して１４日は新しく出来た国立博物館でも見てこようかな、と思っています。
お客様にはご迷惑お掛けします。
会社は通常通りに営業していますので、どんどんお問い合わせ下さい。
どうぞよろしくお願いします。
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最近、本当に寒くなりました。
物件調査で外出することも多いのですが、防寒具が手放せません。
冬に物件調査をしてつくづく思うのが、日照の大切さ。
古い家はリフォームしたり、建替えたり出来るけれど「日当たり良好」だけは後になってお金で買う事が出来ません。
夏に物件を購入するときには、ほとんど気にならないのですけれど。
物件を購入する際には、冬に選んだ方が良いのかも。
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最近目に付くのが、高額物件に対しての問い合わせの多さです。
２・３年前には、あまり引き合いの無かった価格帯の物件が現在良く動いているようです。
こんな所にも「景気が回復しているのだな～」と実感しています。
先日も、市街地の決して安くは無い土地にほぼ同時に購入申し込みが３件。
そんな事もありました。いつもこうだと良いのですが。
先日、市内の大手不動産会社の社長とお話しする機会があったのですが、その社長曰く、浜松の土地価格は「暴騰前夜」だそうです。
ただ、全ての土地が騰がるのではなく、地域格差が拡がっていき騰がる場所、そうではない場所がはっきりするだろうということ。
お客様には「いつが買いどき？」と良く聞かれるのですが、今は買い時だと思いますよ。
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先日「メールでやり取りできる不動産業者」という事で当日記に書いたところ、多くのお客様からメールにてお問い合わせを頂戴しました。
私、メールって結構好きです。
電話だと、思っていることを上手に伝えられなかったりとかしません？
メールはきちんと自分の考えていること、思っていることを伝えることが出来るので、お客様とのコミュニケーションを取る手段としては非常に良いと思っています。
どうぞお気軽にメール下さい。
でも、基本は直接お会いしてお話しすること。
これ以上のコミュニケーションの手段はありませんよね。
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中古住宅をお探しのお客様って、どの位いると思います？
当社の希望物件別の比率ですと、中古住宅＞土地＞マンションという感じです。
今、中古住宅をお探しのお客様は非常に沢山いらっしゃいます。
中古住宅を見て私が一番感気にするのが「家主の家に対する愛情」です。
お客様が来るから綺麗にしました、というのと、毎日愛情を掛けて家と接しているのとは全然違うものです。
これはすぐに判ってしまいます。何と言っても「プロ」ですから（笑）
中古住宅を購入する際、一番の大きな判断材料は築年数ではないでしょうか。
しかし、築年数が浅くても「愛情」の注がれていない物件と言うのは傷みが早いのです。
先日、見学させていただいたお宅は築約２０年。
しかし、中に入ってビックリ！
物凄く綺麗なのです。これで２０年・・・
お話を伺うと、家族が増えて手狭になり、家を新築するとのこと。
でも、奥様は大反対。狭くても今の家が良いみたい。
この家は幸せだな～
今度、この家を買う人も素敵な人だと良いな、と思った次第です。
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当社では、創業以来今まで年中無休で営業してまいりました。
お客様からは「マエフジさんはいつ休んでいるの？」と良く言われたものです。
そして、遂にこの度、定休日を定めることになりました。毎週水曜日です。
明日が第一回目の定休日となります。
ただお客様のご要望があれば、休み関係なしで対応させていただきます。
その際には、なんなりとお申し付け下さい。
今後ともどうぞよろしくお願いします。
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当社ではマエマエ通信なるものを毎月２５日に発行しています。
社員一同コラムを書いているのですが、毎月この時期が原稿の締め切りになります。
その原稿を最終的に私が編集しています。
みんな楽しみながら作成しているのですが、書くネタに困ることもしばしば・・・
来月号のみんなの原稿は貰ったけれど、私の原稿だけ出来ていない。
何を書こう・・・
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昨日、今週末土曜日の新聞折込チラシ用の原稿を作成しました。
当社ではチラシの現行の作成から印刷まで全て自分達で行っています。
チラシ作成用の印刷機も、ちゃんとあるのです。
昨日作成したチラシは一昨日のブログにある物件です。
チラシを作成するとき一番気を使うのが”セールスポイント”
物件によってはセールスポイントを探すのに一苦労なんて事もあります。
でも昨日の物件はセールスポイントが沢山！
思いつくままに書いていたらスペースが足りないくらいでした。
こんな物件は直ぐに売れてしまうんだろうな・・・
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昨日、物件の売却依頼を頂戴いたしました。
このお客様は、不動産会社３社に売却の相談を持ち掛けられたそうです。
３社と面談し、最終的には当社専任で売却の媒介契約を結ばせて頂きました。
マエフジ不動産を選ばれた理由をお客様に伺ったところ・・・
「一番信頼できそうだった。」との事。
この一言が私達にとっては、最高の喜びであり、最大の原動力になります。
お客様の期待を裏切ることの無いように努力していきたい次第であります。
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本日、「半月速報」発送しました！
半月速報とは・・・
当社情報誌は毎月２５日の月一回発行。
その間の毎月１０日に発行して、半月分の新物件、価格変更物件をを当社にご登録していただいているお客様限定で郵送させていただいています。
掲載物件は、どれもフレッシュなものばかり！
ご登録はコチラから
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本日とある物件の引渡しが終了しました。
非常に苦労した物件だけに大変感慨深いものです。
そして最後には売主さん、買主さんに大変喜んで頂くことが出来ました。
お客様の笑顔が見られるのなら仲介手数料なんていらない！
とは冗談ですがそれくらい嬉しいものです。
この仕事をやっていて本当に良かったなぁ、と思う瞬間です。
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マエフジ不動産の看板を新しく設置しました。
当社は国道257号線沿いのユニー泉町店から300m北側、セブンイレブン幸町店の向かい側に位置します。
ただ通りから少し中に入っている為、「通り過ぎてしまった。」「わかりづらい。」というお客様の声を常日頃から頂いていました。
そこで、通りからも見えやすいように看板を作成した次第です。
どうですか？
メンズショップヒデの西隣が(株)マエフジ不動産になります。
皆様のお越しをお待ちしております！
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お客様に物件をご紹介する際に、一枚の物件シートという形で作成します。
物件の所在地から中古住宅なら間取り等、物件の詳細が記載されているものです。
その物件シートのデザインを大きく変更しました！
一昨日から物件資料をご請求いただいたお客様には気付かれた方もいると思います。
（全ての物件シートでは無く、新着物件から切り替えていきます。）
「どうなったの？」
と言うお客様はドンドン物件の資料を請求してみてください。
今までの物件シートは会社名や住所、電話番号が大きく記載されていて、他の不動産会社と変わらないものでした。はっきり言って「普通」。
新しいものは実用性も兼ね備えた、個性あふれる斬新なものになったと思っています。
（自画自賛ですが・・・）
また、お気づきの点、こうしたらいい等ご意見ありましたらお申し付け下さい。
今後の参考にさせていただきます。
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不動産を購入する際、ほとんどの方が金融機関にて借り入れをします。
中には、全額自己資金で・・・という方もいますが少数派です。
良くお客様に、「この物件なら幾らくらい借りることが出来る？」と聞かれます。
借り入れできる金額は、物件によっても違いますが、個人によっても違います。
物件の担保価値から、勤め先の信用、個人の信用など様々な観点から調査されます。
今はどこの金融機関も住宅ローンに力を入れていてご存知の通り、超低金利です。
それでも、出来る事なら借り入れはせずに自己資金のみで購入するに越したことはありません。
ある金融機関に勤めている方が言っていたのですが、
「自分達はお金を貸しているのではなくて、時間を貸している。」
不動産を自己資金にて購入する為に貯金をする。
しかし、その間には莫大な時間が必要になります。
購入するまでの間は、アパート・借家等の家賃も必要になってきます。
そのお金が貯まるまでの時間を、金融機関では貸してくれているというのです。
と考えると、お金は借りれるうちに借りておいたほうが良いかも・・・
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会社のコピー複合機を新調することになりました。
不動産業にとって、コピーとFAXはかかせません。
コピー、FAX、電話があれば不動産業は出来るとも言われています。
今現在使用している機械は５年前のもの。
機能なんてコピーしてFAX出来れば、どれも同じ・・・なんて思っていたらビックリ！
５年の間に格段に進歩しているんです。
コピー機自体が一台のコンピューターみたいなものなのです。
５年前といえば、私もまだ２０代。長男が産まれたばかり。
十年ひと昔と言うけれど、デジタル業界はまさにドッグイヤー。
五年ひと昔くらいが丁度良いのでしょうか？
このコピー機を使えば、だいぶ仕事もはかどりそう。
明日納品の予定ですが、非常に楽しみです。
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月間不動産流通という全国規模の業界誌があります。
その２００５年９月号に私のコラムが掲載されました。
自分の書いた原稿が活字になり、出版される。何か気持ちの良いものです。
内容としては、当「不動産日記」に掲載してある記事に加筆したものです。
↓コチラですね
http://maefuji.cocolog-nifty.com/blog/2005/05/post_58e9_3.html
もし、この雑誌を目にする機会がありましたら是非読んでみてください。
（不動産業者以外見ることは無いと思いますが・・・）
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夏季休業のお知らせです。
８月１１日（木）～８月１７日（水）の期間お休みさせていただきます。
なお、電話及びメールでのお問い合わせは随時受け付けています。
お問い合わせ、お急ぎの御用等ございましたらご遠慮なくどうぞ。
かくいう私も１３日～１５日の３日間を除きまして仕事をしています。
ドンドンお問い合わせ下さい。
どうぞよろしくお願いします。
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今年も８月１日に路線価が発表されました。
全国的には下落率縮小。東京都は１３年ぶりにプラスに転じたそうである。
地方都市は東京に少し遅れる形で数値に表れる傾向にあります。
私の予想では、あと２年で浜松もプラスに転じる！
２年前もそんな事を言っていた気もしますが・・・
ところで、不動産の価格っていくつもあるのをご存じですか？
１． 公示価格 （国土交通省４月１日公表）
不動産の正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して、指標を与え及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とする。
２． 路線価 （国税庁８月１日公表）
相続税や贈与税を算定する際の基準。
国土交通省が毎年公表する１月１日時点の公示地価をベースに、国税庁が売買実例や不動産鑑定士の意見などを参考に算出した重要な道路に面した１平方メートル当たりの土地の評価額、公示価格の概ね８割水準。
３． 県地価調査 （国土交通省・静岡県９月２０日頃）
国土利用計画法に基づく土地取引の規制にかかる土地価格審査の基準となる基準地の標準価格を判定するもの。一般の土地取引における指標としても用いられる。
実際に不動産業に携わっていると、価格の変動は身に染みてわかってきます。
現在も下げの基調にあるのかもしれません。
しかし、ここから大きく下げるということは考えにくいです。
今が不動産の買い時であるのは間違いないと思います。
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私の好きな仕事の一つに「査定」があります。
前回書いた中古住宅の案内も好きですが、査定も大好きです。
査定の依頼を受けますと、その物件を目にするまでがとても楽しみ。
一刻も早く現地におもむき調査を始めます。
査定を依頼される方には様々な理由があります。
・今すぐ売却を考えている。
・金額次第では売却を考えている。
・興味本位で自分の不動産の価値を知りたい。
・知人（隣人）に売却するので査定して欲しい。
当社では、どんな理由でも無料で査定させてもらっています。
あなたのお家も査定しますので、是非お申し付け下さい。
査定って、どうやってするか知っていますか？
不動産屋さんが、経験と勘だけで査定しているわけではないのです。
数多くの項目を調べて、根拠付けたうえでお客様にご報告します。
査定はあくまで公平に行いたいと思っています。
ただ、中古住宅で大切に愛着を持って使われていたものに関しては、
お客様の気持ちも含めて査定出来ればな、と思っています。
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私の好きな仕事の一つに中古住宅の案内があります。
新築住宅と違って、中古住宅には「住んでいた人の個性」が大きく出てきます。
当たり前ですが同じ住宅と出会うことはありません。一期一会です。
中古住宅を見学するとき、お客様と同じように私もドキドキします。
「今度はどんな物件と出会えるのだろう。」・・・と。
中古住宅をお探しの皆さんは、どのような選択基準を持っていますか？
立地はもちろんですが、築年数を大きな判断材料にする方も非常に多いと思います。
築年数は新しければ新しいほうが良いに決まっています。
しかし実際には、住んでいた方の手の入れ方・愛情の注ぎ方で家のコンディションは大きく異なってきます。
本日見学した中古住宅、築年数の割に手入れが行き届いて綺麗そのもの。
住んでいた方の愛情がひしひしと伝わってきます。
こういう物件に出会えると本当に嬉しく思います。
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当社で使用している封筒は、全て自分達でデザインして、自分達で印刷しています。
封筒に限らず、情報誌・チラシ・マエマエ通信などなど印刷物はほとんど自社製です。
長年（といっても５年位でしょうか？）同じデザインの封筒を使用してきたのですが、このたびデザインを一新しました。
デザインを変えただけで、気持ちもリフレッシュされるみたいで何か気分が良いです。
今使用している封筒が無くなり次第、新しいものを使用していきます。
皆様の所に行き渡るようになるのは９月の情報誌くらいからでしょうか。
今までとは大きくデザインが異なりますので「どこの封筒？」と思われるかもしれません。
間違えて、そのままゴミ箱に・・・って事の無いようによろしくお願いします！
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７月１６～１８日、三連休の方も少なくないと思います。
当社は土・日・祝日関係無し！
三連休の間も忙しく営業させていただいております。
これは本当にお客様方のおかげです。
皆様からのお問い合わせ、資料のご請求等お待ちしています。
どうぞよろしくお願いします。
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みなさんはどうやって不動産情報を手に入れていますか？
不動産情報誌、新聞、折り込みチラシ等・・・
中でも最近多くなってきたのがインターネットによる検索です。
お客様の中でもインターネットを見ているから、誰よりも早く物件情報を見ることが出来ている、と思っている方も少なくないと思います。
実際に、情報誌など紙による媒体よりも情報を反映しやすいですよね。
良い時代になったものです。
しかし、インターネットに掲載されない物件が多数ある事をご存知ですか？
良い物件というのは、日の目を見ることなく成約してしまうケースが多々あります。
良い物件は広告に掲載しなくても、既存のお客様に紹介するだけで充分なのです。
広告に掲載されるのは、その「おこぼれ」・・・と言ったら少し言いすぎでしょうか？
インターネットは万能ではなく、昔ながらのアナログな方法「不動産屋に依頼する」、という事も大変重要なことだと思っています。
当社にて希望物件を登録しているお客様には新物件情報をいち早くお届けしています。どうぞご利用下さい。
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一昨日、当社のホームページのサーバー移転作業を行いました。
ホームページの内容は変更がありません。
今まで使用していたものより条件の良いサーバーに変更です。
無事、問題なく終わったと思っています。
もし、不具合・不都合をお感じの方は是非ご連絡下さい。
新サーバー移行に伴い、より良いサービスを行えるようにただいま思案中です。
どうぞご期待下さい。
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先日、お客様と物件の査定方法に関してお話をさせて頂く機会がありました。
このお客様は不動産に関してとても良く勉強され、大変関心してしまいました。
不動産の価格ってどうやって決まると思いますか？
私共が物件を査定する際には、現地を調査し様々な資料・データと比較検討しながら、理論づけて査定金額を算出していきます。
価格を決定する要素としては、接する道路の方向・道路幅員・舗装の有無・面積・形状・嫌悪施設の有無・騒音・環境・街区の状況等々、多くの項目があります。
ただ、その査定金額が売り出し価格になるかというと必ずしもそうではありません。
査定金額に「売主の意思」「売主の事情」が加わり価格に左右されます。
不動産を購入する際、お客様の多くは「この不動産高くないだろうか？」と心配されるのではないでしょうか？
これは不動産に定価が無い以上しようがない事だと思います。
路線価や公示価格は参考にはなっても実際の売買価格とは大きく異なります。
では、どうすれば適正価格かどうか判断するか？
私どもに聞いていただければ、理論付けてご説明します。
そうでなければ、一つでも多くの物件を見る。コレに付きます！
沢山の物件を見ることによって、その不動産物件が高いか、適正なのか判断できるようになると思います。
当社ではお客様に一つでも多くの物件をご紹介できるよう努力しています。
物件資料のFAXや郵便物が沢山届くかもしれません。
良い物件が見つかるまでの辛抱ですので、少々我慢してください。
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不動産を探すのにどの位の期間が必要だと思いますか？
答えは人それぞれです。（当たり前ですね。）
早い方ですと１ヶ月もあれば決めてしまいますし、２・３年と費やす方もいます。
不動産探しには、タイミングや運という要素も必要になってきます。
物件の購入した翌日にもっと条件の良い物件が出てくるかもしれません。
何年待っても希望する物件が出てこない可能性もあります。
不動産探しは慎重に行う必要があります。
その場所に一生住むわけですので当然です。
購入した後に問題点が見つかったのでは遅いのです。
ただ、慎重になるあまり購入を決意したときには他の人に先を越された。
そんなケースは沢山あります。
良い物件は一週間もあれば買手が付いてしまいます。
不動産物件は「一期一会」
同じ商品はいつまで経っても出てきません。
不動産を購入するとき、物件の調査は「慎重に」、決断は「大胆に」
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昨日、物件の引渡しの為名古屋に出張してきました。
私は大学時代の５年間を名古屋で生活していました。
いわば第２の故郷です。
名古屋はものすごい活気・・・平日の昼間でも街に人が沢山いる！
少しパワーを貰った気がします。
午前中で仕事を終えると、現在開催中の愛・地球博へ直行。
これで２回目です。１回目は家族５人で行きました。今回は私ひとり。
会場もそれほど混雑していなく、万博を満喫して帰ってきました。
会社の皆や私の家族は、仕事ではなく遊びに行ったと思っているみたいですが、
これも仕事の一部、社会勉強です！
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最近、毎日のようにテレビを騒がせている某相撲部屋での相続問題。
あれは、ごく一部の特殊な人達の問題だろう・・・と思うかもしれません。
しかし不動産という仕事をしていると相続問題というのは切っても切れないものです。
今日もお客様から相続問題がまとまりそうとの連絡が入りました。
あの兄弟もうまく仲直り出来ると良いのですが・・・
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本日いつもより早く、朝の７時に出社。
なんと、遥か遠く埼玉からお客様がお見えになるからです。
浜松方面に中古住宅を探しているとの事。
なんでも、こちらに住んだことは無いが、暖かく住みやすいイメージらしい。
以前、北海道から浜松に移り住まれたお客様も同じ事を言われていました。
（実際は遠州のからっかぜで冬は寒かったりしますが）
当社には遠方からのお客様が良くお見えになります。
ほとんどの方がホームページを見て。
遠方に住んでいても、容易に他地域の物件情報を得ることが出来る。
便利な世の中になったものです。
ホームページを見たお客様に良く言われることがあります。
「マエフジさんのホームページには物件を掲載していないの？」
掲載していませんし、掲載する予定もありません。
技術的に難しいことでもありませんし、手間が掛かるほどの事でもありません。
じゃあなぜって？
だって面白くないじゃないですか！
チラシや情報誌で気になる物件を見つける→ホームページで物件詳細を見る
希望していない物件であれば、それで終わり。
お客様の声が聞こえてきません。
不動産業界でもIT化が叫ばれる昨今。
マエフジ不動産でも色々と頑張っています。他社では無いサービスも沢山あります。
しかし、お客様とのお付き合いはアナログな部分も残しておきたいと思う次第です。
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不動産屋をやっていると、不動産に対する見方が非常にシビアになってきます。
両手を上げてお客様に勧めることが出来ると言う物件はなかなかありません。
もし、自分が不動産を購入することになったらどうなんだろう。
かなり迷うことでしょう。
そんな私が思わず「欲しい！」と思ってしまった物件があります。
昔から良くその物件の前を通っていました。
店舗付き住宅なのですが、店舗部分をリフォームすれば住宅として使えます。
築年数は４年、何と南・東・北の３方道路！
本当に欲しいです。店舗として使っても良いし、住宅としても良い。
でも購入することは出来ません。
欲しいと思った不動産をその都度購入していたら身がもちません。
何か売るのが勿体無いです。
今、資料を作成しているとこなので２５日発行の情報誌には掲載できる運びです。
乞うご期待！
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先週末、２日間休みをもらった為仕事が溜まってしまいました。
その仕事を片付ける為にも、本日は休みを返上して仕事です。
本日、お客様から買付証明書を頂戴いたしました。
買付証明書とは、物件に対し購入する意思があると表明する為の書類です。
購入申込書と言ったりもします。
この用紙を提出してもらってから交渉が始まっていきます。
不動産業者にしてはこの用紙を貰うときが至福の瞬間だったりします。
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良くお客様に、「安くてよい物件内？」と聞かれます。
答えは「ありません。」
安い物件は沢山あります。良い物件もあります。
しかし両方を兼ね備える物件というのはありません。残念です。
不動産には相場と言うものがあります。
それ以上でも無ければ、それ以下でもありません。
安くてよい物件と思っても、何か目に見えない瑕疵（欠陥）があったりするものです。
もし安くてよい物件があったら、お客様にご紹介せずに私が購入し転売します。
（冗談です。）
私がお客様を物件にご案内する際、最も大事にしていること。
それは、その物件の欠点を見つけてあげる事です。
物件の良い面というのは、誰でも気が付くもの。
しかし、悪い面は経験豊富な私たちで無ければ気付かない点もあります。
「不動産屋なのに物件の悪口を言うの？」
私の仕事は不動産を売ることではありません。
お客様に適した不動産を見つけることなのです。
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本日、試験のため名古屋に行って来ました。
一級建築施工管理技士という資格取得のためです。
私は現在、一級土木施工管理技士・一級造園施工管理技士の資格を持っています。
（もちろん宅地建物取引主任者資格は持ってます。）
これに加え建築を取得できれば、施工管理のスペシャリスト（？）です。
結果は上々。自己採点したところ合格ラインは楽々クリア。
本日は筆記試験で、秋には実地試験が待っています。
それにしても名古屋は人・人・人・・・
万博効果なのか、もの凄い熱気。
試験勉強と受験の為、この週末は仕事のほう休ませてもらいました。
お客様方には大変ご迷惑おかけしました。
今後益々パワーアップして頑張っていきますのでよろしくお願いします。
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本日、法務局へ行ってきました。
物件の登記事項証明書や公図・測量図・建物図面が必要な際に度々行きます。
法務局の浜松支局はアクトタワーの９階にあります。
私は法務局へ行くのが大好きです。
この時は何だか「仕事しているな～」という気分になれます。
また、法務局には同業者や金融機関職員、土地家屋調査士、司法書士など顔見知りが必ずと言っていいほどいます。
先日、名古屋の不動産業者が浜松の法務局へ来て驚いていました。
｛名古屋でも駐車料金かからないのに浜松の法務局で取られるとは！」
そうなんです。
アクトタワーの中にあるから駐車料金が必要なのです。
移転の話もあるみたいなので、その際には駐車料金かからない方向でお願いします。
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私の好きな仕事のひとつに物件の調査・査定業務があります。
当社では無料で不動産の査定を行っています。
意外と手間が掛かったりするのですが査定の依頼を頂くと、
「どんな物件と出会えるのだろう！」と期待で胸が膨らみます。
土曜日に査定の依頼を受けた物件は大豪邸！（外から見ただけですが）
延床面積６０坪超。建築費○千万円。こんな家に一度は住んでみたい！
固定資産税は心配だけれど・・・
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売主様から物件を売り出す前に、「どのくらいの期間で売れるの？」と聞かれます。
こればかりは物件により様々です。
早く売却できる物件は１日で買い手が付いてしまいます。
良い物件であれば、当社にて購入希望物件を登録しているお客様に紹介するだけで決まってしまいます。
チラシや情報誌など広告する事も無く、決まってしまう物件も多々あります。
全ての物件がそうであれば、不動産業も楽なのですが・・・
中には相当の期間を要しても売却できない物件があります。
売れない理由は沢山あります。日当たりがよく無い、土地の形状がよく無い等。
しかし、一番大きな理由は価格と物件のバランスが取れていない事です。
このような場合、現状を説明して価格を下げてもらうように売主様にお願いします。
この時は本当に申し訳なく思います。
本日、物件の価格を下げていただいたM様。
早期売却できるよう努力します。これからもよろしくお願いします。
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本日、物件の引渡し無事に終わりました。
今回の中古住宅、売主が作家の先生で変わった方でした。
感覚が人と違う、というか非常に研ぎ澄まされた感性をお持ちの方・・・作家という人達は私とは違う人種かも？と思うほどです。非常に頭がよく、回転が速い。
私が１話す間に１０位話す。そういう印象です。
ところで、今回売却に伴い売主様が一番心配したのは、２匹の飼い猫の事。
かなりの高齢で人間に換算すると、８０歳超らしい。
東京の引越し先が賃貸マンションの為ペット不可。引き取り先もない・・・
その事を世間話の中で買主様にお話しすると、「猫の面倒は私が全て見ます！」との事
前代未聞の「猫付き中古住宅」です。
こういう不動産取引って凄く好きです。
世知辛い世の中、ほのぼのと心温まります。
売主様・買主様に恵まれ、物件にも恵まれて、
私の目指す理想の不動産取引・・・「物件と共に笑顔も仲介」
今回は出来たかな！と自画自賛です（笑）
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明日、中古住宅の引渡しがあります。
物件引渡の前日というものは、書類や物件の確認、銀行や司法書士、売主様・買主様への連絡と忙しいものです。スムーズな引渡しを行うには前日の段取りが非常に大切。
今回、中古住宅の売主となるS様は何と作家なんです。
現在お住まいの家を売却して、東京に引越し執筆活動に専念するとの事。
不動産を売却するには様々な理由があります。
資産の整理・相続に伴うもの・住み替え・転勤・金銭的な理由・・・
一般的に、不動産の売却と言うのは「負」のイメージが強いと思います。
そのような中で「プラス思考の売却」というのは私は大好きです。
本日S様宅を伺い、最終的な物件引渡に関する打ち合わせをしてきました。
そこでS様は「マエフジさんに売却をお願いして本当に良かった。」と
以前、他不動産会社に査定を依頼したところ、希望金額に遥かに及ばず売却を中止した経緯があるそうです。
S様に対して、「これが私の腕ですよ！」と笑って話したものです。
売主様の肩書きも非常に変わっているのですが、この物件自体も変わっていました。
さてこの続きは明日、引渡しが無事終了してから書かせていただきます。
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マエフジ不動産の定休日・・・ありません。
不動産業者で多いのが水曜定休。続いて日曜日・土曜日というところでしょうか。
お客様からは良く、「マエフジさん、いつ休んでいるの？」って聞かれます。
もちろん交代で休んでいます。心配御無用です。
ただ、決まった休みを取るのは難しいものです。
どうしてもお客様の都合を最優先するため、休みの予定があっても当日に出勤に変更なんてのもザラです。
週休２日なんて夢のまた夢。週休１日を確保するのも大変です。
しかし、休みが取れないほど仕事が出来る！これ以上ない喜びです！
以前サラリーマンをしていたころは、休みが無いと愚痴ばかりこぼしていました。
どんどん仕事をください！私から休みを奪ってください！
こんな事を書くと家族からはクレームが来そうです。（笑）
何で休業日の事を書こうと思ったか？
今日は水曜日、本当は休みの予定だったんですが、おかげさまで本日も仕事です。
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本日、物件の引渡がありました。
浜松市半田山の土地です。この土地からの眺めは格別でアクトタワーから富士山まで
２階建ての家を建てれば、眼前には壮大なパノラマが広がることと思います。
さて、この物件、某金融機関と共同仲介という形をとりました。
売主側の業者として某金融機関、買主側の業者としてマエフジ不動産という形です。
そして感銘を受けたのが、この金融機関で作成した物件説明資料の量と質です。
今まで、様々な業者と共同仲介をしてきましたが、過去最高のものでした。
私も自分の造る資料には、それなりの自身を持っていたのですが負けました。
この金融機関の担当者に話を伺ったのですが、「当行の決まりで・・・」と言う事。
私も非常に安心して取引をすることが出来ました。
そして、本日からの私の目標ですが、この金融機関と同等、
いや、それ以上の物件説明資料を造る！
お客様に安心して取引していただくためには重要なことと思った次第です。
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